日本買樓旅居隨時被拒入境 傳收緊經營管理簽證杜絕「白撞」 ｜李丹翔
發佈時間：16:52 2025-08-19 HKT
近日有網民分享，有港人夫婦因多次享用免簽證入境日本，並每次都用盡90日的逗留期限，被入境職員查問時表示自己在日本置業並自住，隨即被列入黑名單，5年內無法入境。我要再三強調，「買樓可旅居日本」的說法從來不存在！
雖然香港特區護照持有人在日本可享免簽證待遇，每次最多逗留90天，但目的僅限於觀光、短期商務、探親或拜會朋友，即使在日本有自置的物業都不能夠長居，這個做法更是違反免簽證的條款！尤其是每年反覆長期停留日本的旅客，每次都留足90日，相隔一會又再次入境，便更容易引起機場境管人員注意，會被視為中長期居留，更有可能遭拒絕入境。
日本不是移民國家，要長居日本必須申請簽證，單靠購買物業是不能取得任何長期簽證或居留權，所以我們一直都是建議客人如果想移居日本，可以經營民宿的途經，申請「經營管理簽證」。最近有消息傳出，日本政府計劃收緊「經營管理簽證」的申請資格，資本需由現時的500萬日圓提升至3000萬日圓，目標在年底前實施。
雖然暫時仍未公布實際的細節，但坦白說原先的500萬日圓申請資格只是最低要求，如果想以經營民宿申請「經營管理簽證」和獲得續簽，基本上500萬日圓資本是不可能做到的。大家要知道「經營管理簽證」不是隨便滿足了基本條件便審批的，除了要滿足資金需求，申請人還需要遞交一份經營管理的計劃書，「經營」和「管理」都是重點，要證明你的經營管理是有長遠而可靠的計劃，而且每年淨收入不少於400萬日圓。
跟大家分享一下我的買家經驗，如果需要達到每年有400萬至600萬日圓的淨收入，大概需要購買1億至1.2億日圓的物業，例如在大阪購入3至4個，200多萬港元的上車盤出租，以5厘租金回報計算，每月大約有2萬多港元收入，才符合經營管理簽證的要求。
簽證非低門檻移居
申請「經營管理簽證」跟移民差不多，需要計分、交計劃書，過程非常嚴謹，這個簽證的目的是讓有目標在日本經營生意的人士而設，而非讓人以低門檻移居日本。在我來看，今次的收緊申請資格實質對我的客人影響不算大，首先選擇經FMI買物業經營民宿的客人，都知道經營民宿是一盤生意，不是隨便拿500萬日圓買舊樓出租便以為自己在經營生意。而且我們都採取較高規格的方式來處理，以確保客人能夠續簽為前提，為客人開設日本公司，寫營運計劃書，依足程序。我們提交的個案可能不及其他人多，但我們每個個案都能成功做到。
今次收緊「經營管理簽證」的申請資格，我甚至認為是一件好事，早點篩走那些以為經營粥店、賣雞蛋仔便可以移民的人，也早點讓那些根本沒有任何經營管理計劃的人醒覺，說不定提高門檻後，少了那些「博大霧」交不足資料，打算蒙混過關的人拖慢審批的進度，日後真正有心申請的人，申請時間更會縮短，達到雙贏局面。
李丹翔
FMI至匯投資行政總裁及創始合夥人
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