日本买楼旅居随时被拒入境 传收紧经营管理签证杜绝「白撞」 ｜李丹翔
发布时间：16:52 2025-08-19 HKT
近日有网民分享，有港人夫妇因多次享用免签证入境日本，并每次都用尽90日的逗留期限，被入境职员查问时表示自己在日本置业并自住，随即被列入黑名单，5年内无法入境。我要再三强调，「买楼可旅居日本」的说法从来不存在！
虽然香港特区护照持有人在日本可享免签证待遇，每次最多逗留90天，但目的仅限于观光、短期商务、探亲或拜会朋友，即使在日本有自置的物业都不能够长居，这个做法更是违反免签证的条款！尤其是每年反复长期停留日本的旅客，每次都留足90日，相隔一会又再次入境，便更容易引起机场境管人员注意，会被视为中长期居留，更有可能遭拒绝入境。
日本不是移民国家，要长居日本必须申请签证，单靠购买物业是不能取得任何长期签证或居留权，所以我们一直都是建议客人如果想移居日本，可以经营民宿的途经，申请「经营管理签证」。最近有消息传出，日本政府计划收紧「经营管理签证」的申请资格，资本需由现时的500万日圆提升至3000万日圆，目标在年底前实施。
虽然暂时仍未公布实际的细节，但坦白说原先的500万日圆申请资格只是最低要求，如果想以经营民宿申请「经营管理签证」和获得续签，基本上500万日圆资本是不可能做到的。大家要知道「经营管理签证」不是随便满足了基本条件便审批的，除了要满足资金需求，申请人还需要递交一份经营管理的计划书，「经营」和「管理」都是重点，要证明你的经营管理是有长远而可靠的计划，而且每年净收入不少于400万日圆。
跟大家分享一下我的买家经验，如果需要达到每年有400万至600万日圆的净收入，大概需要购买1亿至1.2亿日圆的物业，例如在大阪购入3至4个，200多万港元的上车盘出租，以5厘租金回报计算，每月大约有2万多港元收入，才符合经营管理签证的要求。
签证非低门槛移居
申请「经营管理签证」跟移民差不多，需要计分、交计划书，过程非常严谨，这个签证的目的是让有目标在日本经营生意的人士而设，而非让人以低门槛移居日本。在我来看，今次的收紧申请资格实质对我的客人影响不算大，首先选择经FMI买物业经营民宿的客人，都知道经营民宿是一盘生意，不是随便拿500万日圆买旧楼出租便以为自己在经营生意。而且我们都采取较高规格的方式来处理，以确保客人能够续签为前提，为客人开设日本公司，写营运计划书，依足程序。我们提交的个案可能不及其他人多，但我们每个个案都能成功做到。
今次收紧「经营管理签证」的申请资格，我甚至认为是一件好事，早点筛走那些以为经营粥店、卖鸡蛋仔便可以移民的人，也早点让那些根本没有任何经营管理计划的人醒觉，说不定提高门槛后，少了那些「博大雾」交不足资料，打算蒙混过关的人拖慢审批的进度，日后真正有心申请的人，申请时间更会缩短，达到双赢局面。
李丹翔
FMI至汇投资行政总裁及创始合伙人
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