提防日本樓詐騙 留意三大重點｜李丹翔
發佈時間：12:37 2025-08-07 HKT
最近得知又有港人經代理商買日本樓被騙，事源是一班港人經香港代理商買下一個聲稱是由全日本人團隊經營的日本發展商所開發的樓花項目，惟樓盤最終「爛尾」收場，事後發現涉事「發展商」疑似是個假冒日本某發展商的「A貨」，而香港代理商也立即推卸責任。受害人聯絡日本律師團隊才發現，他們與「發展商」簽訂的合約不屬於房地產合約，只是一份「共同投資」協議書，即所有的受害買家都沒有該物業的任何控制及擁有權。
日本爛尾樓 40港人受騙實錄 舊樓未拆先推樓花 地皮突遭強拍易主
每次見到這些新聞，我都會很感慨，即使騙徒手法層出不窮，但消費者的主導權在自己身上，你大可以選擇當一個精明的消費者。單看報道所描述的細節，我已經留意到有幾個細節很可疑。
首先，海外買家簽約時不在日本是沒問題的，我有很多客人簽約時都不是身在日本，重點在於你必須清楚自己簽的是甚麼約，還有合約內的所有細節。不是所有日本人都講信用和老實的，日本也有壞人，更可怕是有些不法之途會假裝日本人去騙人。如果假設對方是「日本人」便完全信任，未了解合約內容便簽約，這種錯誤也太低級了吧，不騙你騙誰？
我們公司從合約開始，請專人翻譯成中、英文版，新加坡用英文、中國用簡體字、香港和台灣用繁體字，而且港台用語也有差異，我們都會清楚列明每項細節，向買家詳細解釋合約，不清楚的要解釋得清清楚楚才會簽約，照足日本規矩，即使法例其實沒要求這些程序，但我不想偷雞。
發展商也有「A貨」
大家要留意是，簽合約的另一方必須是日本發展商，才會受日本不動產法保障；若另一方為香港代理商，買家變相只是簽署一份香港代理授權書，一旦出現任何問題，如代理公司清盤，買家便追討無門。
第二，買樓前一定要了解清楚發展商背景資料。如果是一個正規的發展商，網上理論上會有很多旗下項目的資料。據報道內容，雜誌記者上網搜尋發展商資料，才得知涉事的「發展商」跟日本正牌發展商的商標設計和串法都有差異。在連發展商的商標、名字的串法都不清楚的情況下買樓簽約，又是另一個低級錯誤。
買家也有責任定期追查項目進度，以今次的事件為例，「發展商」除了初期有簡單報告工程進度後，便再沒有定時發布消息，事實上也是一個訊號告訴大家可能已經中伏。有可能延期交樓是要盡早通知的，不應該等到臨近交樓的日子，才突然通知業主有可能延期交樓。2023年日本地震，加上政府改例，我們都試過小部分樓盤逼於無奈延遲交樓，我們第一時間坦誠向客人交代，令客人了解原因。
最後，代理商的角色也是非常重要。一個有責任的代理商是會代客人催促發展商提交進度表，並作為買家與發展商之間的橋樑，而不是簽約後收了佣金便消失。今次涉事的代理商雖然已經有10年歷史，不過最可疑的是過往一直代理加拿大樓為主，近年突然涉獵日本樓，明顯是因為日本物業興起才加入市場，本來對日本物業市場應該不太熟悉，這類型的代理也要小心，出事的時候也未必可以幫助客人追討損失。
李丹翔
FMI至匯投資行政總裁及創始合夥人
