股樓預測年底湧現 剖析為何唱好偏多 李聲揚：行動才是一切
發佈時間：08:52 2025-12-14 HKT
本欄經常談樓市，見過其他樓市好友引述本欄內容。家嚴長居於深圳，早前發現微信上也有人引述筆者分析，背後目的是推介內地人來港居留兼置業。筆者着實不認為自己是「大好友」，只是之前坊間看得太淡。筆者和地產行業也沒有關係（地產股倒買了些，中港都有），很少參加樓市相關講座，而且只有大西北自住樓一層，不存在需要唱高散貨。
唱好乃普世現象 非香港獨有
又到年尾，各大報章的地產版，又會訪問不同的業界人士，看看他們對樓市看法。不過相當奇觀的是，差不多每一年，所有專家都只會唱好。最「保守」的看法就是橫行，很少有人會講樓市大跌——不錯，坊間有些「學者」或KOL（特別是已移民的）可能看樓市看得極淡，但他們一般不會在地產版的專題出現。
要明白的是，「唱好」乃普世現象，各種資產如此，也非香港獨有。看看訪問的專家，十個有七、八個都看好比特幣，目標價由30萬到300萬都有，但聲稱會變廢紙的卻不多。股市情況也一樣，十個分析師七、八個叫「買入」。
根本資產價格 就是升多過跌
為何如此？有說是「利益衝突」，但若夠勤力，就不會只甘心接受四個字解釋。分析員要的是話題，還有客戶交易，理論上唱好唱淡都可以。即使認為投行「一邊唱一邊自己交易」，投行可以輕易沽空，在跌市也可以賺錢。但為何分析員仍是唱好多、唱淡少？答案當然是：唱好的錢比較易賺。況且，升市一般多成交。此外，投行和企業往往有其他來往，有時不希望分析員唱得太淡。同樣地，分析員有機會轉跑道，轉去企業做，所以有時也會盡量手下留情。
另外，一個很多人忽略了的重點是：根本資產價格，就是升多過跌。所以只看機率也好，唱好合理過唱淡。具體來說，以美股為例，大約是四年中有三年升市，跌市只有一年。所以即使不用腦亂猜，還是估升市比較合理，比較着數。
樓市情況不同 睇淡取利很難
樓市的情況，又有不同。特別要留意的是：睇淡樓市而取利，相當困難。看淡比特幣你可以買反向ETF，看淡股市你可以買Put、沽期指、買熊證。
但看淡樓市呢？樓市指數根本不能讓你沽空（其實也不能買入），至於你想去沽空地產商，又是另一回事，皆因樓價和發展商股價的關係，並非如此直接。有時樓市跌、但發展商股價升，有時樓市升、發展商股價跌。換句話講，除了KOL博出名外，根本很難有人可以直接由樓市下跌中得益。相關言論，也自然少見。
反思「目標價」有何意思
今年眾多專家預測下年樓市升幅，由5%至40%都有。但坦白講，這些目標，到底有何意思？而到底甚麼是「目標價」，也很少人去反思。某甲認為下年恒指目標價是3萬，某乙認為是1萬，結果恒指升到3萬再跌到1萬，那請問誰正確？還是兩個都對？還是兩個都不對？若次序掉轉呢？恒指先見1萬再見3萬呢？又或者是先見3萬再跌到1萬又升上3萬呢？不知道，無人深究，根本甚麼是「目標價」呢？
筆者並非不同意眾多業界人士，只是要明白：業界人士就很難講真話，皆因涉及利益太大。相比之下，股市的「利益衝突」，有時比較細。普通股評人或KOL叫你去買Nvidia或騰訊，其實有何利益衝突？筆者唱好港股美股，但難道我會有得分嗎？沒有。但筆者自己身體力行，長期100%股票，銀行戶口長期只得四位數。行動才是一切，actions speaks louder than words。
Patreon作者 李聲揚
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