中產受惠港股大升 施政報告未大力托市 李聲揚：政府或料樓市已見底
發佈時間：06:00 2025-09-21 HKT
筆者並非樓市專家，但近一年不少讀者都問有關樓價看法。當然，移了民的港人朋友一般不會關心，問得的都是短期打算留在香港的人（短期是指三、五、七年，太遠的事誰知道呢？）。有趣的是，問筆者的，差不多全部都是「未上車」的年輕朋友，或者是之前賣了樓、現在轉租的人，心思思想再買樓。
這有甚麼關係？關鍵是：至少在筆者朋友圈間，沒有多少人以投資或投機角度出發而買樓，暫時都是考慮自住。而筆者一向也認為，買樓收租或博升值依然不太適合，但若果是自住，而現在是租樓（不是和父母同住）的話，則買樓自住是合適，皆因租金也一直在升。
近期樓市，的確繼續有些有利消息。首先當然是全城關注的聯儲局議息，一如所料，美國減息0.25厘（但沒有減0.5厘）。不過要提一提大家，美國的「減息周期」早已在去年展開，去年已經減息3次，累計1厘，只是今年停頓，直到剛剛才再減息。
美今年極大概率減息兩次
重點是，今年尚餘兩次議息，而聯儲局官方的「點陣圖」已經一槌定音，預期今年會減息兩次，下年會再減息一次。固然，這些點陣圖隨時可變。但一般來說，也不會「急煞車」。相信今年減息兩次，是極大概率事件。明年的事，就明年才算。
香港方面呢？不少人對「聯繫匯率」或「利息」的理解，極為粗疏。原本完全不懂也不是太大問題，但懂些少以為自己懂，比完全不懂更危險。網上垃圾KOL充斥，不少讀者都接收了錯誤資料。
港銀最優惠利率不會跟足
香港銀行日前也下調了最優惠利率，但只下調0.125厘。於是又有人說「沒有跟足」之類，甚至認為「聯匯失衡」。事實上筆者可以告訴大家：即使美國再減三次息（今年及明年），最優惠利率可能也只會下調0.25厘，甚至0.125厘。
為何如此？不是說「聯匯之下港息和美息要同步」？就是不少人有很大誤解。簡單來講，最優惠利率乃是銀行商業決定，絕對不用也經常不會和美國同步。事實上，之前的加息周期中，美國加息5厘，但香港最優惠利率只是上升1厘左右，既然加息沒有跟足，為何減息會跟足？
同樣地，銀行同業拆息的走勢也比較弔詭。固然同業拆息乃是「市場價格」，並非銀行操控。但不少人都聽過，之前香港拆息一直偏低（又有人說是「聯匯失效」）。現在看來，可以說是香港拆息已提早反映美國再減息，所以拆息下調的空間，也不是太大。
於是有人覺得，減息對樓市的利好，相當有限。這就見仁見智，的確最優惠利率沒有很大的下調空間。但首先，之前供樓利息也沒有上調很多。美國加足5厘息，但供樓人士普遍仍能應付。樓價之前不振的原因，更大程度是因為信心問題，也因為人口外流。
政府或料樓市已經見底
在施政報告中，並沒有太多振興樓市的措施。傳聞中將100元印花稅擴展至更貴物業，並沒有發生，「購房通」也沒有蹤影，前者可能是政府顧慮到或會影響庫房收入，但後者更值得留意。筆者猜想，可能政府也認為樓市已經見底，暫時不用政府介入——否則若樓市升得過急，幾年後又會面對市民投訴買不起樓的問題。
看樓價走勢，近期已有改善跡象。上星期公佈的二手樓價指數CCL報139.39點，已升破年初高位，創逾一年新高。同樣地，也有傳媒報導，近期8個鐵路盤的成交之中，80%成交超過銀行網上估價，這些都是相當正面的訊號。
現在樓市面對的最大負面挑戰，是香港失業率在升。不過筆者目測，似乎重災區是餐飲或零售業的前線員工。但這些員工，本身也未必是打算買樓的人。今年港股狂升，美股和其他外圍股市也不錯，中產人士理應受惠，而心情也應較去年好。留意，中產往往才是買樓的主力。
Patreon作者 李聲揚
