H按vsP按〡點揀好？一文看清兩者分別+利率走勢
發佈時間：12:55 2025-06-19 HKT
H按vsP按｜香港樓市的按揭選擇五花八門，尤其H按與P按更是讓許多準業主感到困惑。面對息口波動的市場環境，作出明智決定至關重要。下文為您精心整理了H按 vs P按全攻略，即睇P按H按分別、兩者優點及缺點、利率走勢！
P按H按是什麼？有什麼分別？
要懂得比較H按 vs P按，首先要理解兩者的基本概念。它們是香港最常見的兩種浮息按揭計劃，主要分別在於用作計算按揭利率的基準不同。
什麼是P按（最優惠利率按揭）？
P按，全名為「最優惠利率按揭計劃」（Prime Rate Mortgage Plan），是以「最優惠利率」（Prime Rate，簡稱P）為基準計算的按揭計劃。 最優惠利率由各家銀行自行釐定，雖然會跟隨美國利率走勢變動，但相對較為穩定，不會每日浮動。
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計算公式： 實際按揭利率 = 最優惠利率 (P) - 銀行回贈的息率
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例子： 若銀行P為5.875%，銀行提供 P-2.5% 的優惠，實際利率便是 3.375%。
什麼是H按（銀行同業拆息按揭）？
H按，即「銀行同業拆息按揭計劃」（HIBOR-based Mortgage Plan），是以「香港銀行同業拆息」（Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱HIBOR）為基準的按揭計劃。 HIBOR 是銀行之間互相借貸的短期利率，會因應市場資金的供求而每日波動，因此 H按利率的波動性較P按為高。
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計算公式： 實際按揭利率 = 香港銀行同業拆息 (H) + 銀行訂立的息率
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例子： 若一個月HIBOR為3.5%，銀行提供 H+1.3% 的計劃，實際利率便是 4.8%。
一張圖表看清P按H按分別
| 特點 | P按（最優惠利率按揭） | H按（銀行同業拆息按揭） |
| 基準利率 | 最優惠利率 (P) | 香港銀行同業拆息 (HIBOR) |
| 利率穩定性 | 相對穩定，變動次數較少 | 波動性高，每日浮動 |
| 計算方法 | P - X% | H + X% |
| 最大優勢 | 供款穩定，預算較易掌握 | 低息環境下，利率通常更低 |
| 主要風險 | 未必能享受拆息下跌的好處 | 拆息急升時，供款壓力增加 |
P按、H按利率走勢？什麼是HIBOR？
了解P按及H按的利率走勢，是作出精明決策的關鍵。
P按利率走勢分析：與美國利率政策關係密切
香港的P按利率走勢與美國聯邦基金利率息息相關。 由於港元與美元掛鉤的聯繫匯率制度，當美國聯儲局進入加息或減息週期，香港的銀行體系利率通常會跟隨調整，從而影響最優惠利率（P）。 因此，P按的利率雖然在短期內穩定，但長遠走勢受宏觀經濟環境及環球利率政策主導。
H按利率走勢分析：受本地銀行體系資金影響
H按的利率基準 HIBOR，則主要反映香港本地銀行體系的資金流動性。 除了受P按利率走勢影響外，大型招股活動、年結或半年結等因素導致市場資金需求緊張，都會推高 HIBOR，反之則會回落。 因此，H按利率的波動更加頻繁和直接。
關鍵因素：HIBOR（香港銀行同業拆息）是什麼？最新利率是？
HIBOR（香港銀行同業拆息）是銀行之間借貸資金時所使用的利率，由香港銀行公會每日根據市場情況釐定及公布。 它是反映銀行資金成本的重要指標。一般H按計劃會以1個月HIBOR為基準，業主可以透過香港滙豐銀行和恒生銀行網站輕易查閱最新的拆息水平。也可以查看以下圖表，留意近1個月Hibor利率的走勢。資料每日更新！
拆解H按「鎖息上限」(封頂位) 的重要性
對於選擇H按的業主來說，「鎖息上限」或稱「封頂利率」(Cap Rate) 是最重要的保障機制。
鎖息上限 (Cap Rate) 如何為H按提供保障？
由於 HIBOR 波動性較高，為了保障按揭借款人免受利率飆升的風險，銀行在H按計劃中加入了「鎖息上限」。 當「HIBOR + 銀行訂立的息率」的計算結果高於鎖息上限時，實際按揭利率會以鎖息上限為準。 這個機制等同為H按供款設立了一個「安全網」，即使在加息週期，供款負擔也不會無限增加。
為何封頂利率通常與P按掛鉤？
市場上絕大部分H按計劃的鎖息上限，都是以最優惠利率（P）為基礎來計算的。 其公式通常為「P - X%」，這意味著H按的最高利率天花板，實際上與P按的利率水平看齊。 因此，即使選用了H按，借款人仍需關注P按的變動，因為它決定了H按的最終保障水平。
應該選擇Ｈ按還是Ｐ按？優點缺點全分析
綜合以上分析，P按和H按各有優劣，選擇哪個更「著數」，取決於市場環境和個人需求。
H按的優點與缺點（Pros & Cons）
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優點： 在低息或減息週期，HIBOR 通常處於低位，H按的實際利率會比P按低，有助節省利息開支。 利率透明度高，可每日追蹤。
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缺點： HIBOR 波動性大，供款額較不穩定，當拆息急升時，即使有鎖息上限，利率優勢亦會消失。
P按的優點與缺點（Pros & Cons）
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優點： 利率相對穩定，供款額變動較少，讓業主更容易規劃個人財務和管理開支。
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缺點： 在低息環境下，P按借款人無法享受拆息下行的好處，利息支出可能高於H按。
如何根據個人財務狀況及風險承受能力選擇？
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追求穩定、風險承受能力較低者： 如果你的財務規劃較為保守，希望每月供款額穩定可預測，P按會是較安穩的選擇。
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具風險承受能力、期望節省利息者： 如果你不介意供款額有一定波動，並希望在市場利率走低時捕捉儲蓄利息的機會，H按會是更靈活的選項。 不過，選擇H按時，必須仔細比較不同銀行提供的「鎖息上限」條件。
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香港市場上的「P」主要分為兩種：「大P」和「細P」。滙豐、恒生、中銀香港等大型銀行採用的 P 稱為「大P」；而渣打、東亞等其他銀行採用的 P 則稱為「細P」，兩者利率水平會有些微差距。 業主在申請按揭時，需了解該銀行採用的是哪一種 P。
不一定。當 HIBOR 持續高於封頂利率時，H按的實際供款利率會等於其「鎖息上限」利率。 在此情況下，H按的利率與一個條件相若的P按計劃其實沒有分別。 因此，H按的吸引力在於其鎖息上限是否具競爭力，以及未來 HIBOR 回落的可能性。
除了比較H按vsP按的利率外，申請按揭時還應綜合考慮其他因素，例如：現金回贈、按揭保險計劃、提早還款的罰息期、以及銀行的審批速度和客戶服務質素等。
