企業提倡ESG也要兼顧回報 優先投資回本項目 港綠色建築租金為何溢價高？
發佈時間：06:00 2025-08-28 HKT
世邦魏理仕（CBRE）一項調查顯示，近九成亞太區房地產公司已設立首席可持續發展官（CSO）；不過，CBRE亞太區研究部主管蔡詠嘉接受《星島頭條》專訪時表示，CSO正從純粹的「環保倡導者」，轉變為需要證明投資回報率的「價值創造者」。她又提到，本港綠色建築的租金溢價明顯高於亞太區其他成熟市場，主因部份小發展商對ESG認知不足，加上大量分層業權物業導致翻新難度較高，令本港綠色建築發展緩慢。
CSO需考慮回報與風險
蔡詠嘉指出，CSO主要工作內容包括制定和推行可持續發展戰略；管理企業的碳排放、能源使用及資源效率；監控和報告ESG績效；以及推動內部和外部利益相關者對環保目標的支持。不過，受短期財務壓力影響，超過六成的可持續發展團隊沒有擴張計劃，她說，「企業對資源配置更加審慎，CSO必須展示他們如何為企業創造實質價值」。
她還補充，CSO需考慮資本支出與營運支出規劃，確保可持續項目不僅符合環保目標，也具備合理的投資回報期與風險控制，例如不少企業選擇引入成本效益高的綠色技術，以降低營運成本，或者優先投資短期可回本的節能項目。事實上，坊間有人為玻璃貼上具備綠色技術的薄膜，以代替更換舊商廈的幕牆玻璃，令成本更低廉，且降溫效果亦顯著。
本港綠色建築選擇有限
隨着綠色建築在亞太地區越來越普及，綠色認證已成市場常態。蔡詠嘉表示，像澳洲和新加坡這類成熟市場，擁有大量綠色建築認證物業，其綠色租金溢價微乎其微。她又認為，業主採用綠色建築的主要動機正在轉變，從追求更高租金，轉向維持資產市場競爭力和吸引優質租戶。
香港市場方面，綠色建築採用率還較低，租戶選擇亦有限，若他們對自身可持續發展有需求，更願意為具備完善設施的綠色建築支付略高租金；由此一來，綠色租金溢價則相對較高。蔡詠嘉指出，對於較普遍地區的綠色建築而言，租金溢價通常不足百分之一，而香港溢價目前約4%。
不過，受經濟低迷影響，近年香港寫字樓市場一直面臨供過於求的困境，她認為租戶有更大空間要求業主提供可持續發展相關的設施升級或租金優惠，推動業主加快綠色建築轉型。
分層業權物業翻新難度高
對於澳洲、新加坡或其他西方國家綠色建築覆蓋率高的原因，她指主要是因為有關政府通過立法手段，要求新建項目或重建項目需獲得綠色建築認證或相關能源表現認證，而香港政府則暫時仍是以鼓勵業界主動參與一些已製定的規則為主，例如《建築物能源效益守則》，未有強制性法規。
除此之外，雖然香港大型發展商普遍已具備對綠色建築的認知與實踐，但市場上仍存在不少規模較小的發展商，他們更關注財務效益，對ESG重視程度相對較低。她亦指，香港有大量分層業權的物業，導致舊樓翻新或升級為綠色建築的協調與執行難度較高，進一步限制整體採用率的提升。
業主轉化投資決策仍少
有調查發現，在房地產開發過程中，早已融入關於氣候風險和生物多樣性的措施，但大多數業主仍處於對氣候風險進行評估的早期階段。蔡詠嘉亦表示，許多機構正在加強資料收集和分析能力，惟很少有機構將這些見解轉化為資產管理或投資決策框架內的可行策略。
可加強氣候相關保險覆蓋率
她認為，有關企業防範氣候風險的措施仍有不足，其中一項可加強的是與氣候相關的保險覆蓋率，「近年氣候相關的保險費都在上漲，如果業主和投資者沒有全面的保險，他們就需要承擔由極端天氣引起的財務損失」。
蔡詠嘉又表示，亞太地區超過八成業主已制定生物多樣性戰略，常見策略包括創造綠地、在原址上保留預先存在的綠化植物及增加綠色屋頂，可以支援生態系統，同時增強租戶福祉並提高資產價值。此外，可持續的水資源管理也可以降低洪水風險並確保水資源供應，從而降低營運成本。若從城市整體發展去看，她建議業界更需要與政府和生態學家協調，解決熱島效應等更宏觀問題。
