星星地產從零建設學生宿舍

　　本港學生宿位短缺日益嚴峻，市場上應運而生的大多是將整幢酒店、工廈、舊樓收購再改裝的宿舍項目。然而，這種看似快捷的改裝模式，卻可能並非一門長久及划算的生意。星星地產（1560）主席陳文輝接受本報專訪時表示，很多人有誤解，覺得買整幢舊酒店來改裝，一定比從零開始建設更省錢，但現實恰恰相反，長遠來說，無論是建築成本、設計效率，還是營運開支，從零開始建設專建學生宿舍（PBSA）都更有優勢。
陳文輝的事業起點是金融行業，曾從事對沖基金等工作，於2010年創立星星地產。他坦言，當年毅然投身地產界，初衷並非想做短線買賣物業的「炒家」，而是渴望能親身體驗由買地、規劃、建築到最終建立品牌的完整過程，成為一個真正的「發展商」。
拒做炒家冀成發展商
　　星星地產早在2012年便初次涉足營運型物業，將銅鑼灣耀華街一幢唐樓改裝為服務式公寓，並意外因吸引大批碩士生租住，首次窺見學生宿舍的巨大潛力。該物業近期以5800萬元沽出住宅部分，並採取售後租回方式繼續營運，月租約25萬元。
　　時至今日，集團打算繼續投身於學生宿舍市場，並將在觀塘偉業街107至109號建設專建學生宿舍，陳文輝表示，該項目將會是全港首個最大型的專建學生宿舍項目。有趣的是，發展學生宿舍，市場大部分投資者都先選擇最易改建的酒店，再到唐樓、舊樓，再到選擇改裝商廈或工廈，以最大程度節省成本，縮短時間，而較少選擇從零開始興建。他則表示，「起樓成本當然大，若短線投資，改裝確實抵玩一點，因為沒得選擇，必須要快；但長遠來講，起樓在節省成本方面是不用懷疑的。」
　　最直觀的對比，來自平均每間房的建設成本。陳文輝指出，無論以「每房」或「每床」計算，觀塘偉業街項目成本均屬市場最低之一，並可較傳統改裝模式降低超過50%。
最大化提升空間效率
　　觀塘偉業街項目地盤面積約1170.6平方米，總樓面面積約16856平方米，將提供988間客房，約1339個床位。陳文輝表示，「根據團隊測算，在觀塘從一塊空地開始，興建全新PBSA項目，計及所有開支，每間房平均成本可以控制在約為150萬元。」據他分析，對比早前有財團收購黃竹坑道64號Ovolo Southside酒店，預備改裝成學生宿舍的案例，其總投資額達5億元，而該酒店總客房數為162間，即平均每間房建設成本約309萬元。「兩者相比，PBSA的初始投入成本，幾乎只是收購改裝模式的一半。」
　　陳文輝更認為，改裝模式需先付高昂代價收購一個現成、但並非為學生住宿而設的資產。相比之下，PBSA模式雖然需要經歷買地、設計、建築的完整周期，卻能將資金更有效直接投入到建設本身。
陳文輝：可建海景圖書館
　　除成本優勢外，PBSA在設計和營運層面的效率，更是改裝模式無法比擬的。陳文輝形容，酒店設計初衷是為旅客服務，對學生而言存在大量浪費的空間。「一個富麗堂皇、樓底極高的大堂，對一個趕着上課的學生來說沒有實際意義，這些空間最終都會轉嫁到租金上。」PBSA則能從規劃之初，將寶貴的面積用來建設學生真正需要、能促進他們交流和成長的設施。
　　陳文輝曾參觀過某些由酒店改裝的學生宿舍，每層都有巨大空間被稱之為自習室，但實際上，裏面卻鮮少有學生自習，他解釋，是因為酒店未必所有空間都適合作宿舍房間，必定有公共區域被浪費，因此只能被設計為所謂的自習室。他還說，「一個能看到海景的圖書館、一個可以容納數十人同時使用的大型共享廚房、甚至是一個標準的室內籃球場，這些都是改裝項目難以提供的。」
　　更重要的是，在房間面積上，PBSA亦能做到最實際。酒店客房面積普遍達300方呎以上，若只供一人居住，租金必然高昂；若硬塞進兩、三名學生，則生活空間擠逼，私隱度低，體驗極差。而PBSA可以設計出最適合單人居住的100至150平方呎房間，戶戶設有獨立洗手間，在保證生活品質的同時，亦能有效控制租金水平。
從源頭解決營運問題
　　宿舍營運另一大黑洞，則是龐大的水電煤開支。作為星星地產合作夥伴之一的安怡居，擁有多年宿舍營運經驗，其聯合創辦人曾慧莉透露，「電力開支通常佔酒店營運總開支的6%至7%，是一筆非常可觀的數目。」若將傳統酒店改裝作宿舍，所有房間共用一個總電錶，很難有效管理學生的用電習慣。相反，PBSA則能在建造時，為每間房鋪設線路，安裝獨立電錶，設定合理的基礎用電額度，超出部分再向學生收費，有效降低用電量。
PBSA成市場必然趨勢
　　此外，諸如中央垃圾處理系統等設施，亦可在PBSA的設計中預先置入，大幅降低日常清潔的人力成本和管理難度。曾慧莉還說，「這些看似是細節，但日積月累，對提升整個項目的營運利潤和管理效率，起着至關重要的作用。」
　　展望未來，陳文輝堅信，PBSA模式才是香港學生宿舍市場的必然趨勢。他預言，現時市場上大量由舊樓改裝、質素參差的宿舍，只是在市場極度短缺下的臨時產物，一旦專為學生量身打造的優質物業陸續落成，屆時缺乏競爭力的供應將會被自然淘汰。
　　同時，公司目光亦已衝出香港，正積極拓展至海外。陳文輝透露，「我們已派遣專員前往澳洲阿德萊德進行實地考察，當地市場與香港相似，同樣擁有龐大國際學生群體和宿舍需求。」