星星地产从零建设学生宿舍

　　本港学生宿位短缺日益严峻，市场上应运而生的大多是将整幢酒店、工厦、旧楼收购再改装的宿舍项目。然而，这种看似快捷的改装模式，却可能并非一门长久及划算的生意。星星地产（1560）主席陈文辉接受本报专访时表示，很多人有误解，觉得买整幢旧酒店来改装，一定比从零开始建设更省钱，但现实恰恰相反，长远来说，无论是建筑成本、设计效率，还是营运开支，从零开始建设专建学生宿舍（PBSA）都更有优势。
陈文辉的事业起点是金融行业，曾从事对冲基金等工作，于2010年创立星星地产。他坦言，当年毅然投身地产界，初衷并非想做短线买卖物业的「炒家」，而是渴望能亲身体验由买地、规划、建筑到最终建立品牌的完整过程，成为一个真正的「发展商」。
拒做炒家冀成发展商
　　星星地产早在2012年便初次涉足营运型物业，将铜锣湾耀华街一幢唐楼改装为服务式公寓，并意外因吸引大批硕士生租住，首次窥见学生宿舍的巨大潜力。该物业近期以5800万元沽出住宅部分，并采取售后租回方式继续营运，月租约25万元。
　　时至今日，集团打算继续投身于学生宿舍市场，并将在观塘伟业街107至109号建设专建学生宿舍，陈文辉表示，该项目将会是全港首个最大型的专建学生宿舍项目。有趣的是，发展学生宿舍，市场大部分投资者都先选择最易改建的酒店，再到唐楼、旧楼，再到选择改装商厦或工厦，以最大程度节省成本，缩短时间，而较少选择从零开始兴建。他则表示，「起楼成本当然大，若短线投资，改装确实抵玩一点，因为没得选择，必须要快；但长远来讲，起楼在节省成本方面是不用怀疑的。」
　　最直观的对比，来自平均每间房的建设成本。陈文辉指出，无论以「每房」或「每床」计算，观塘伟业街项目成本均属市场最低之一，并可较传统改装模式降低超过50%。
最大化提升空间效率
　　观塘伟业街项目地盘面积约1170.6平方米，总楼面面积约16856平方米，将提供988间客房，约1339个床位。陈文辉表示，「根据团队测算，在观塘从一块空地开始，兴建全新PBSA项目，计及所有开支，每间房平均成本可以控制在约为150万元。」据他分析，对比早前有财团收购黄竹坑道64号Ovolo Southside酒店，预备改装成学生宿舍的案例，其总投资额达5亿元，而该酒店总客房数为162间，即平均每间房建设成本约309万元。「两者相比，PBSA的初始投入成本，几乎只是收购改装模式的一半。」
　　陈文辉更认为，改装模式需先付高昂代价收购一个现成、但并非为学生住宿而设的资产。相比之下，PBSA模式虽然需要经历买地、设计、建筑的完整周期，却能将资金更有效直接投入到建设本身。
陈文辉：可建海景图书馆
　　除成本优势外，PBSA在设计和营运层面的效率，更是改装模式无法比拟的。陈文辉形容，酒店设计初衷是为旅客服务，对学生而言存在大量浪费的空间。「一个富丽堂皇、楼底极高的大堂，对一个赶着上课的学生来说没有实际意义，这些空间最终都会转嫁到租金上。」PBSA则能从规划之初，将宝贵的面积用来建设学生真正需要、能促进他们交流和成长的设施。
　　陈文辉曾参观过某些由酒店改装的学生宿舍，每层都有巨大空间被称之为自习室，但实际上，里面却鲜少有学生自习，他解释，是因为酒店未必所有空间都适合作宿舍房间，必定有公共区域被浪费，因此只能被设计为所谓的自习室。他还说，「一个能看到海景的图书馆、一个可以容纳数十人同时使用的大型共享厨房、甚至是一个标准的室内篮球场，这些都是改装项目难以提供的。」
　　更重要的是，在房间面积上，PBSA亦能做到最实际。酒店客房面积普遍达300方呎以上，若只供一人居住，租金必然高昂；若硬塞进两、三名学生，则生活空间挤逼，私隐度低，体验极差。而PBSA可以设计出最适合单人居住的100至150平方呎房间，户户设有独立洗手间，在保证生活品质的同时，亦能有效控制租金水平。
从源头解决营运问题
　　宿舍营运另一大黑洞，则是庞大的水电煤开支。作为星星地产合作伙伴之一的安怡居，拥有多年宿舍营运经验，其联合创办人曾慧莉透露，「电力开支通常占酒店营运总开支的6%至7%，是一笔非常可观的数目。」若将传统酒店改装作宿舍，所有房间共用一个总电表，很难有效管理学生的用电习惯。相反，PBSA则能在建造时，为每间房铺设线路，安装独立电表，设定合理的基础用电额度，超出部分再向学生收费，有效降低用电量。
PBSA成市场必然趋势
　　此外，诸如中央垃圾处理系统等设施，亦可在PBSA的设计中预先置入，大幅降低日常清洁的人力成本和管理难度。曾慧莉还说，「这些看似是细节，但日积月累，对提升整个项目的营运利润和管理效率，起着至关重要的作用。」
　　展望未来，陈文辉坚信，PBSA模式才是香港学生宿舍市场的必然趋势。他预言，现时市场上大量由旧楼改装、质素参差的宿舍，只是在市场极度短缺下的临时产物，一旦专为学生量身打造的优质物业陆续落成，届时缺乏竞争力的供应将会被自然淘汰。
　　同时，公司目光亦已冲出香港，正积极拓展至海外。陈文辉透露，「我们已派遣专员前往澳洲阿德莱德进行实地考察，当地市场与香港相似，同样拥有庞大国际学生群体和宿舍需求。」