投資者掃唐樓 改建學生宿舍
發佈時間：03:00 2026-02-04 HKT
香港致力打造國際教育樞紐，吸引世界各地學生來港，但學生數量增加的同時，令宿位不足情況加重，還推高私人住宅市場租金水平；另一邊廂，越來越多投資者整幢收購或「大包租」市區唐樓，同時負責樓宇全面翻新維修及物業管理，將其改造為學生宿舍，更認為未來將持續供不應求，不太存在市場飽和問題。有市場專家指，「港漂撐樓市」正體現在學生宿舍市場，帶旺唐樓租賃及成交，甚至指現時唐樓價值低水，是入市好時機。
內地生在港面臨的現實情況是，除了學校宿舍短缺外，在6至8月的開學前租務旺季期間，中西區、油尖旺區及沙田區住宅租盤亦十分緊張，常出現幾位內地客爭一盤的情況。政府為鼓勵學生宿舍發展，發展局計劃使用3幅分別位於啟德、沙田小瀝源及東涌東的商業用地發展學生宿舍，預計可提供4500個宿位，政府亦推出「城中學舍」計劃，推動業主將商廈、酒店改裝成為私營學生宿舍。
然而，即使現時已有不少新建造的學生宿舍，但未來宿位供應始終跟不上需求，缺口會繼續擴闊。世邦魏理仕香港資本市場主管甄浚岷保守估計，香港學生宿舍市場缺口達6至7萬張床位，並解釋指「內地生因中西方地緣政治矛盾，減少赴歐美留學，轉向香港，而且香港全球排名高，吸引力強。」據他了解，港漂學生佔宿舍住客9成以上。此外，高力更預測，2028年學生宿位短缺將達12萬個。
租期較普通住宅靈活
與過往港漂學生通常在外夾租不同的是，現時越來越多學生選擇市面上營運的學生宿舍，月租由5000至1.4萬元不等，租金或許比夾租貴一些，但家長卻更支持，因為宿舍統一管理更安全。更重要的是，若租住普通住宅，租期為「一生一死」，而本港一年制碩士課程通常從9月開學至第二年的6月，在港時間不足1年，會浪費兩個月租金，而學生宿舍租期可以不足1年，而且大部分宿位還包括水、電、煤及網絡費用，減少不少麻煩。
帶旺唐樓租賃交投
隨着宿舍需求不斷上升，不少投資者收購或租下整幢唐樓，將其改造成學生宿舍。甄浚岷透露，目前唐樓市場的主要買家已從發展商轉向學生宿舍營運商，包括內地企業、金融或地產相關人士。他又指，以往很少投資者會選擇收購整幢唐樓，每年僅有7至8宗成交。但自從內地生視香港為留學首選後，帶來龐大居住需求，間接帶動唐樓整幢交投，數量為之前的3倍，2025年全年世邦魏理仕便錄得逾20幢用於改建學生宿舍的唐樓成交。
整幢唐樓承租可打6至7折
若整幢唐樓收購，總價多在1億元以內，從2000萬到7000萬元不等，若資金還不那麼充足，學生宿舍的投資者則會選擇「大包租」形式。甄浚岷透露，今年至今才短短1個月，已錄得約5宗唐樓「大包租」成交，皆計劃改為學生宿舍，沒有電梯的呎租則為20至30元，有電梯或新淨的酒店呎租則為40至50元；不計地舖，整幢唐樓月租約為10萬至20萬元。他續分享，通常一間宿舍的改造成本約30至50萬元。他還認為，現在是難得的樓價低位，香港經過6年樓市下跌後，2025年底開始見底回升，建議有足夠資金投資者選擇買入而非租賃唐樓。
記者走訪不同學生宿舍的投資者，當中獅峰地產就是選擇「大包租」形式改造學生宿舍的公司。據獅峰地產CEO陳鄭臻橋透露，由於公司會負責樓宇的全面翻新維修及物業管理，因此可向業主以市值6至7折的租金整幢承租舊樓或唐樓，租期通常為10至15年。她還透露，通常9至12月為公司積極尋找物業的時期，12月至第二年2月則為簽約期，這段時間還會與業主爭取免租期至8月，期間公司全面翻新裝修樓宇，再正式出租給學生。
目前公司旗下「多米學生公寓」已租下位於油麻地上海街339號的唐樓全幢，以及位於何文田巴芬道9號豪宅項目BELFRAN PEAK全幢。據市場資料顯示，BELFRAN PEAK全幢月租為42萬元，實用呎租約36元。陳鄭臻橋表示，項目主打單人房及雙人房，油麻地宿舍預計可提供167個宿位，何文田宿舍則預計可提供80個宿位，單人房月租約8000至14000元不等，雙人房月租約5000至9000元不等，將於今年9月開學前推出。除此之外，她透露，公司明年還會繼續推出位於油麻地的新項目，料提供200至300個宿位。
單人房月租最貴達1.4萬
未來規劃方面，獅峰地產聯合創辦人陳可欣表示，未來3至5年希望可提供5000個宿位，以每年改造10幢舊樓，提供約2000個宿位的進展速度，回本期約3年。月租方面，亦有提價打算，但表示會跟通脹進行。
當被問及學生宿舍市場競爭情況時，陳可欣認為，即使私人市場及政府合力在5年內增加1至2萬個宿位，仍遠低於12萬的缺口；並指「12萬是甚麼概念呢？我們做一幢樓的翻新，大部分都是100至200個宿位，大約需要600幢，所以需求是很龐大的，這絕對是未來香港10年發展的大方向，光是住宿和教育這件事上」。
