投资者扫唐楼 改建学生宿舍
发布时间：03:00 2026-02-04 HKT
香港致力打造国际教育枢纽，吸引世界各地学生来港，但学生数量增加的同时，令宿位不足情况加重，还推高私人住宅市场租金水平；另一边厢，越来越多投资者整幢收购或「大包租」市区唐楼，同时负责楼宇全面翻新维修及物业管理，将其改造为学生宿舍，更认为未来将持续供不应求，不太存在市场饱和问题。有市场专家指，「港漂撑楼市」正体现在学生宿舍市场，带旺唐楼租赁及成交，甚至指现时唐楼价值低水，是入市好时机。
内地生在港面临的现实情况是，除了学校宿舍短缺外，在6至8月的开学前租务旺季期间，中西区、油尖旺区及沙田区住宅租盘亦十分紧张，常出现几位内地客争一盘的情况。政府为鼓励学生宿舍发展，发展局计划使用3幅分别位于启德、沙田小沥源及东涌东的商业用地发展学生宿舍，预计可提供4500个宿位，政府亦推出「城中学舍」计划，推动业主将商厦、酒店改装成为私营学生宿舍。
然而，即使现时已有不少新建造的学生宿舍，但未来宿位供应始终跟不上需求，缺口会继续扩阔。世邦魏理仕香港资本市场主管甄浚岷保守估计，香港学生宿舍市场缺口达6至7万张床位，并解释指「内地生因中西方地缘政治矛盾，减少赴欧美留学，转向香港，而且香港全球排名高，吸引力强。」据他了解，港漂学生占宿舍住客9成以上。此外，高力更预测，2028年学生宿位短缺将达12万个。
租期较普通住宅灵活
与过往港漂学生通常在外夹租不同的是，现时越来越多学生选择市面上营运的学生宿舍，月租由5000至1.4万元不等，租金或许比夹租贵一些，但家长却更支持，因为宿舍统一管理更安全。更重要的是，若租住普通住宅，租期为「一生一死」，而本港一年制硕士课程通常从9月开学至第二年的6月，在港时间不足1年，会浪费两个月租金，而学生宿舍租期可以不足1年，而且大部分宿位还包括水、电、煤及网络费用，减少不少麻烦。
带旺唐楼租赁交投
随着宿舍需求不断上升，不少投资者收购或租下整幢唐楼，将其改造成学生宿舍。甄浚岷透露，目前唐楼市场的主要买家已从发展商转向学生宿舍营运商，包括内地企业、金融或地产相关人士。他又指，以往很少投资者会选择收购整幢唐楼，每年仅有7至8宗成交。但自从内地生视香港为留学首选后，带来庞大居住需求，间接带动唐楼整幢交投，数量为之前的3倍，2025年全年世邦魏理仕便录得逾20幢用于改建学生宿舍的唐楼成交。
整幢唐楼承租可打6至7折
若整幢唐楼收购，总价多在1亿元以内，从2000万到7000万元不等，若资金还不那么充足，学生宿舍的投资者则会选择「大包租」形式。甄浚岷透露，今年至今才短短1个月，已录得约5宗唐楼「大包租」成交，皆计划改为学生宿舍，没有电梯的呎租则为20至30元，有电梯或新净的酒店呎租则为40至50元；不计地舖，整幢唐楼月租约为10万至20万元。他续分享，通常一间宿舍的改造成本约30至50万元。他还认为，现在是难得的楼价低位，香港经过6年楼市下跌后，2025年底开始见底回升，建议有足够资金投资者选择买入而非租赁唐楼。
记者走访不同学生宿舍的投资者，当中狮峰地产就是选择「大包租」形式改造学生宿舍的公司。据狮峰地产CEO陈郑臻桥透露，由于公司会负责楼宇的全面翻新维修及物业管理，因此可向业主以市值6至7折的租金整幢承租旧楼或唐楼，租期通常为10至15年。她还透露，通常9至12月为公司积极寻找物业的时期，12月至第二年2月则为签约期，这段时间还会与业主争取免租期至8月，期间公司全面翻新装修楼宇，再正式出租给学生。
目前公司旗下「多米学生公寓」已租下位于油麻地上海街339号的唐楼全幢，以及位于何文田巴芬道9号豪宅项目BELFRAN PEAK全幢。据市场资料显示，BELFRAN PEAK全幢月租为42万元，实用呎租约36元。陈郑臻桥表示，项目主打单人房及双人房，油麻地宿舍预计可提供167个宿位，何文田宿舍则预计可提供80个宿位，单人房月租约8000至14000元不等，双人房月租约5000至9000元不等，将于今年9月开学前推出。除此之外，她透露，公司明年还会继续推出位于油麻地的新项目，料提供200至300个宿位。
单人房月租最贵达1.4万
未来规划方面，狮峰地产联合创办人陈可欣表示，未来3至5年希望可提供5000个宿位，以每年改造10幢旧楼，提供约2000个宿位的进展速度，回本期约3年。月租方面，亦有提价打算，但表示会跟通胀进行。
当被问及学生宿舍市场竞争情况时，陈可欣认为，即使私人市场及政府合力在5年内增加1至2万个宿位，仍远低于12万的缺口；并指「12万是甚么概念呢？我们做一幢楼的翻新，大部分都是100至200个宿位，大约需要600幢，所以需求是很庞大的，这绝对是未来香港10年发展的大方向，光是住宿和教育这件事上」。
