社論：告別傳統地產思維 紅磡海濱活化應有跨界開放大格局
發佈時間：07:00 2026-11-02 HKT
隨着廣深港高鐵香港段及沙中線先後落成，往來紅磡、廣州及至上海、北京的城際直通車於2000年停駛，紅磡站已完成為作兩地客貨運主要樞紐的歷史使命，同時為活化紅磡海濱及車站周邊地區帶來契機。政府於2023年《施政報告》提出重新規劃紅磡站周邊及海濱用地，希望打通過去被紅磡海底隧道和延伸出海面的鐵路貨運碼頭所切斷的紅磡海濱，在原有的貨運碼頭泊位增設嚴重供不應求的遊艇停泊設施，以及在沿海和車站附近興建酒店、商場和住宅等設施，從而激活已呈現老化的紅磡、尖東地區。
可舉行活動公共空間不多
負責相關研究的港鐵公司於去年初提出初步規劃方案，建議在紅隧口以東的臨海地段，興建最多達6幢的住宅連娛樂、旅遊及零售地標式建築，在紅磡站上蓋興建兩幢高層酒店和商廈。政府亦會在車站至海濱一帶，加建多條路道、天橋及空中花園平台，以優化相關新舊設施與附近區域的行車及行人連接性，改善紅隧口大量過海巴士站的候車環境，令市民毋須再日曬雨淋和吸着廢氣等車。
活化建議獲大多數市民、發展商與旅遊業界歡迎，但同時亦提出了不少意見和憂慮。其一是擔心沿海的新增大型建築過多過高，遮擋了部分原有物業的維港海景，以及從港島對岸望向九龍方向的山脊線，包括作為香港代表性天然地標的獅子山。其二是該方案雖然已能打通現時被劏開的紅磡海濱，但市民及旅客可在沿海逗留「打卡」和舉行活動的公共空間不多，質疑受惠的主要是未來臨海豪宅的住戶和停泊在該處的豪華遊艇船主。
與此同時，香港的商業及物業市場，在過去幾年出現了頗大變化。包括港人北上消費及網購成風，內地旅客亦不再單為瘋狂購物來港；加上在家工作及人工智能應用日趨普及，市場對商場、商廈及高檔酒店的需求下降，令原方案的經濟效益大減，甚至對鄰近現有及興建中的同類設施造成惡性競爭。
最後還有政策和法規上的變動。其一是中央先後批准了「港艇北上」和「粵艇南下」措施，為香港發展遊艇經濟創造條件。其二是立法會去年通過修改《保護海港條例》，放寬了政府以公眾利益為由，例如便利海濱長廊及行人板道等優化海濱工程，在維港範圍進行小規模填海。上述變化為整個活化紅磡計劃，同時帶來了挑戰和機遇。
修訂方案減大型建築數目
這正是政府近日建議修訂規劃方案的底因。首先是縮減了沿海大型建築的數目，並通過在紅磡繞道下方加建海濱步道，在剩餘的一高一矮地標建築加建相連的露天空中花園，讓市民和旅客可在地面乃至高空欣賞維港景色，「還海於民」。其次是將地標建築的部分商業樓面轉為住宅，以提高項目的經濟回報。最後是將原定的一般遊艇泊位，升級為針對高端遊艇旅客的遊艇會所，與區內現有的旅遊及商業設施發揮協同效應，避免過度互相搶客「攬炒」。
各項修訂建議都有其合理性，政府提供的規劃構想圖相當美好，但同時亦不少新問題有待解答。例如擬建的高層空中花園，是否完全免費、毋須預約、並且由朝到晚開放給市民和旅客享用？這肯定會對相連的臨海豪宅住戶及高級遊艇會所造成衝突，會否影響整個項目吸引力和財務可行性，甚或因而引致流標？
此外，修訂建議主要涉及第一期的臨海發展，對於內陸的紅磡站上蓋和周邊的第二期發展，是否仍然以商場、商廈及酒店為主？相關商業設施收益，是否足以補貼附帶要興建的大量天橋、平台及冷氣巴士候車室等昂貴基建，以至導致整個第二期發展根本屬空中樓閣、落實無期？會否考慮一併重建已相當老舊的紅磡香港體育館，以至趁機增建更多不同類型的表演場地，將該區打造成「演唱會經濟生態圈」？
