社论：告别传统地产思维 红磡海滨活化应有跨界开放大格局
发布时间：07:00 2026-11-02 HKT
随着广深港高铁香港段及沙中线先后落成，往来红磡、广州及至上海、北京的城际直通车于2000年停驶，红磡站已完成为作两地客货运主要枢纽的历史使命，同时为活化红磡海滨及车站周边地区带来契机。政府于2023年《施政报告》提出重新规划红磡站周边及海滨用地，希望打通过去被红磡海底隧道和延伸出海面的铁路货运码头所切断的红磡海滨，在原有的货运码头泊位增设严重供不应求的游艇停泊设施，以及在沿海和车站附近兴建酒店、商场和住宅等设施，从而激活已呈现老化的红磡、尖东地区。
可举行活动公共空间不多
负责相关研究的港铁公司于去年初提出初步规划方案，建议在红隧口以东的临海地段，兴建最多达6幢的住宅连娱乐、旅游及零售地标式建筑，在红磡站上盖兴建两幢高层酒店和商厦。政府亦会在车站至海滨一带，加建多条路道、天桥及空中花园平台，以优化相关新旧设施与附近区域的行车及行人连接性，改善红隧口大量过海巴士站的候车环境，令市民毋须再日晒雨淋和吸着废气等车。
活化建议获大多数市民、发展商与旅游业界欢迎，但同时亦提出了不少意见和忧虑。其一是担心沿海的新增大型建筑过多过高，遮挡了部分原有物业的维港海景，以及从港岛对岸望向九龙方向的山脊线，包括作为香港代表性天然地标的狮子山。其二是该方案虽然已能打通现时被㓥开的红磡海滨，但市民及旅客可在沿海逗留「打卡」和举行活动的公共空间不多，质疑受惠的主要是未来临海豪宅的住户和停泊在该处的豪华游艇船主。
与此同时，香港的商业及物业市场，在过去几年出现了颇大变化。包括港人北上消费及网购成风，内地旅客亦不再单为疯狂购物来港；加上在家工作及人工智能应用日趋普及，市场对商场、商厦及高档酒店的需求下降，令原方案的经济效益大减，甚至对邻近现有及兴建中的同类设施造成恶性竞争。
最后还有政策和法规上的变动。其一是中央先后批准了「港艇北上」和「粤艇南下」措施，为香港发展游艇经济创造条件。其二是立法会去年通过修改《保护海港条例》，放宽了政府以公众利益为由，例如便利海滨长廊及行人板道等优化海滨工程，在维港范围进行小规模填海。上述变化为整个活化红磡计划，同时带来了挑战和机遇。
修订方案减大型建筑数目
这正是政府近日建议修订规划方案的底因。首先是缩减了沿海大型建筑的数目，并通过在红磡绕道下方加建海滨步道，在剩余的一高一矮地标建筑加建相连的露天空中花园，让市民和旅客可在地面乃至高空欣赏维港景色，「还海于民」。其次是将地标建筑的部分商业楼面转为住宅，以提高项目的经济回报。最后是将原定的一般游艇泊位，升级为针对高端游艇旅客的游艇会所，与区内现有的旅游及商业设施发挥协同效应，避免过度互相抢客「揽炒」。
各项修订建议都有其合理性，政府提供的规划构想图相当美好，但同时亦不少新问题有待解答。例如拟建的高层空中花园，是否完全免费、毋须预约、并且由朝到晚开放给市民和旅客享用？这肯定会对相连的临海豪宅住户及高级游艇会所造成冲突，会否影响整个项目吸引力和财务可行性，甚或因而引致流标？
此外，修订建议主要涉及第一期的临海发展，对于内陆的红磡站上盖和周边的第二期发展，是否仍然以商场、商厦及酒店为主？相关商业设施收益，是否足以补贴附带要兴建的大量天桥、平台及冷气巴士候车室等昂贵基建，以至导致整个第二期发展根本属空中楼阁、落实无期？会否考虑一并重建已相当老旧的红磡香港体育馆，以至趁机增建更多不同类型的表演场地，将该区打造成「演唱会经济生态圈」？
