子非魚 - 按揭封頂利率｜非魚論市
樓巿已淡靜了好一段日子，樓價徐徐下跌之餘，成交亦相當疏落。這段樓巿下行期，大約在今年4月尾開始，大約是本港全面通關後2個月左右。
3年多的疫情，本港旅遊、零售及飲食業都大受影響。旅遊業幾乎死寂（包括本地遊），在通關後原以為遊客會重臨香港，事實上通關後港人出外或到內地旅遊居多，進一步減弱本地消費。
零售業方面，多年來從不習慣網購的港人，在疫情下接觸多了網購，網上商店生意亦逐漸成為主流。筆者近年購買玩具、圖書等大都先行到網上商店搜羅，價錢便宜之餘亦可直接送貨到居所附近的自攜點，對於已有特定範圍的消費者來說是相當方便。網店以工廈為基地、不用招聘「睇舖」的售貨員，營運成本便宜亦造就貨品更低廉的結果，相信仍會大行其道。
做生意成本增收入減
飲食業方面，疫情期間大型食肆相繼結業或轉型，小店、外賣店及新興的「兩餸飯」店成為主流。依筆者觀察，疫情期間新開的小型食店老闆當中，不少原本並非從事飲食業，因原本行業不景氣而「轉跑道」。疫情期間商舖租金下滑，本地打工仔基本三餐需求沒有受到影響下，小店相對容易生存。
本地服務業勞工不足亦是極大問題，筆者有經營餐廳的朋友指，招聘樓面的話，出高人工還可招聘到員工，但想招聘廚房師傅就存在極大困難。通關後來港遊客沒有大增，本地人反而外出旅遊，在收入減少開支大增下，食店新手許多都捱不住而出現新一輪結業潮。以招聘和就業情況來看，做生意的難做了，但打工仔看來不愁搵工，於是出現低技術勞工短缺的問題。
由期望通關後經濟好轉，再到通關後不似預期，造成過去數個月樓巿急凍現象。最雪上加霜的消息是，有大型銀行宣布調高新做按揭的封頂利率，由現時普遍的3.625厘調升至4.125厘。以100萬元貸款額、30年供款計，每月供款額由4651元增至4847元，增加約4.2%。現時普遍按揭貸款約500萬元，同樣情況即每月供款約24235元，最低收入要有50635元，相對於3.625厘息時的最低入息要求47985元，增加2650元。
以批核按揭一刻計價，過去十多年的封頂利率大致在2.15至2.3厘左右，現時封頂利率4.125厘已大升9成。還記得在2.15厘封頂利率年代，金管局要求銀行以「現時利率加3厘（即5.125厘）」為壓力測試。
在一輪加息潮後，去年9月中新批按揭的封頂利率實際加了1厘，金管局亦因而將壓測要求下調了1厘，自我應驗目標5.125厘遠期利率。
現時各大銀行都準備調升封頂利率至現息4.125厘，金管局又會否再次下調壓測至「現時利率加1厘」，再次自我應驗目標5.125厘的遠期利率呢？
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