子非鱼 - 按揭封顶利率｜非鱼论市
楼巿已淡静了好一段日子，楼价徐徐下跌之余，成交亦相当疏落。这段楼巿下行期，大约在今年4月尾开始，大约是本港全面通关后2个月左右。
3年多的疫情，本港旅游、零售及饮食业都大受影响。旅游业几乎死寂（包括本地游），在通关后原以为游客会重临香港，事实上通关后港人出外或到内地旅游居多，进一步减弱本地消费。
零售业方面，多年来从不习惯网购的港人，在疫情下接触多了网购，网上商店生意亦逐渐成为主流。笔者近年购买玩具、图书等大都先行到网上商店搜罗，价钱便宜之余亦可直接送货到居所附近的自携点，对于已有特定范围的消费者来说是相当方便。网店以工厦为基地、不用招聘「睇舖」的售货员，营运成本便宜亦造就货品更低廉的结果，相信仍会大行其道。
做生意成本增收入减
饮食业方面，疫情期间大型食肆相继结业或转型，小店、外卖店及新兴的「两餸饭」店成为主流。依笔者观察，疫情期间新开的小型食店老板当中，不少原本并非从事饮食业，因原本行业不景气而「转跑道」。疫情期间商舖租金下滑，本地打工仔基本三餐需求没有受到影响下，小店相对容易生存。
本地服务业劳工不足亦是极大问题，笔者有经营餐厅的朋友指，招聘楼面的话，出高人工还可招聘到员工，但想招聘厨房师傅就存在极大困难。通关后来港游客没有大增，本地人反而外出旅游，在收入减少开支大增下，食店新手许多都挨不住而出现新一轮结业潮。以招聘和就业情况来看，做生意的难做了，但打工仔看来不愁揾工，于是出现低技术劳工短缺的问题。
由期望通关后经济好转，再到通关后不似预期，造成过去数个月楼巿急冻现象。最雪上加霜的消息是，有大型银行宣布调高新做按揭的封顶利率，由现时普遍的3.625厘调升至4.125厘。以100万元贷款额、30年供款计，每月供款额由4651元增至4847元，增加约4.2%。现时普遍按揭贷款约500万元，同样情况即每月供款约24235元，最低收入要有50635元，相对于3.625厘息时的最低入息要求47985元，增加2650元。
以批核按揭一刻计价，过去十多年的封顶利率大致在2.15至2.3厘左右，现时封顶利率4.125厘已大升9成。还记得在2.15厘封顶利率年代，金管局要求银行以「现时利率加3厘（即5.125厘）」为压力测试。
在一轮加息潮后，去年9月中新批按揭的封顶利率实际加了1厘，金管局亦因而将压测要求下调了1厘，自我应验目标5.125厘远期利率。
现时各大银行都准备调升封顶利率至现息4.125厘，金管局又会否再次下调压测至「现时利率加1厘」，再次自我应验目标5.125厘的远期利率呢？
星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
