子非魚 - 按揭放寬｜非魚論市
過去一星期，樓巿最重磅的消息是上星期五的按揭放寬措施。無論在時間上、規模上，可說是將巿場殺個措手不及。早前財爺仍在說「微調樓巿政策」、「針對便利上車人士 」、「不減辣」及「 需時研究」。但上星期對按揭成數及受惠樓價範圍之廣，幾乎一次放寬至2009年樓巿起飛前的狀況。
這次放寬，受影響的範圍大致如下：其一是放寬按揭保險的樓價範圍，由樓價1200萬元8成、放寬至3000萬元7成；其二是一般成數按揭，由1000萬元以下5成，放寬至1500萬元7成、並逐步收緊至3000萬元6成及3600萬元5成。
樓價1500萬可按7成
有留意新聞的讀者或許會有個疑問，根據各大傳媒報道甚至金管局的新聞稿：「價值3000萬元以上的自用住宅物業的按揭成數上限維持於5成。為了避免適用按揭比率出現驟降情況，某些樓價水平的按揭比率會以漸進形式改變。」本次放寬看來只放寬至3000萬元最高借5成。
公司同事抱著求真精神，在金管局的「最新審慎監管措施」找到過去最常見的按揭成數上限列表，就2023年7月7日的更新，列表中列明了樓價3000萬至3600萬元，最高可借1800萬元。與一般人就金管局發佈的新聞稿所能理解的「3000萬元以上最高借5成 」的理解並不一致。
這次重大的更新，最開心的應是近5年內購入1000萬至3000萬元物業，如屬採用了發展商二按的一手買家，原本需要申請按揭保險以轉按，現在可以毋須申請按揭保險，申請6至7成按揭。其次是採用了按揭保險的業主，就未必需要補回首期差價「甩按保」並賺回贈。
過去一周，巿場上最雀躍的是一班過去5至8年前、以1000萬至3000萬購入單位，或曾經翻按套現的業主。由於近期樓價已大致回到當年買入價，而近期批出的按揭計劃，實際利率比當年高，在沒法大額套現下，翻按意欲甚低。但這次連一般成數按揭都大幅放寬，1500萬元樓由最高借5成放寬至7成，可多套現300萬元，3000萬元樓亦由最高借5成放寬至借6成，同樣可多套現300萬元。
業主翻按套現意欲增
可是有人歡喜有人愁，一班在今次放寬前一段時間簽臨約買樓的一、二手買家就有點不幸了。放寬後按揭保險適用範圍調整了，承保的貸款額收窄。譬如以往1000萬元樓價原本可借5成，如買家借9成，按揭保險需擔保4成。但新制下，1000萬元樓價原本可借7成，如買家借9成的話，按保只需擔保2成，因此新制下的按保費也有所下調。不過，由於新制只適用於2023年7月7日或之後簽署臨約的買賣，早於此日揀樓的一手買家就無緣享有新成數及按保費優惠。至於二手買家，有部份人成功與賣方重新簽約，就可以新成數申請按揭保險。
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