子非鱼 - 按揭放宽｜非鱼论市
过去一星期，楼巿最重磅的消息是上星期五的按揭放宽措施。无论在时间上、规模上，可说是将巿场杀个措手不及。早前财爷仍在说「微调楼巿政策」、「针对便利上车人士 」、「不减辣」及「 需时研究」。但上星期对按揭成数及受惠楼价范围之广，几乎一次放宽至2009年楼巿起飞前的状况。
这次放宽，受影响的范围大致如下：其一是放宽按揭保险的楼价范围，由楼价1200万元8成、放宽至3000万元7成；其二是一般成数按揭，由1000万元以下5成，放宽至1500万元7成、并逐步收紧至3000万元6成及3600万元5成。
楼价1500万可按7成
有留意新闻的读者或许会有个疑问，根据各大传媒报道甚至金管局的新闻稿：「价值3000万元以上的自用住宅物业的按揭成数上限维持于5成。为了避免适用按揭比率出现骤降情况，某些楼价水平的按揭比率会以渐进形式改变。」本次放宽看来只放宽至3000万元最高借5成。
公司同事抱著求真精神，在金管局的「最新审慎监管措施」找到过去最常见的按揭成数上限列表，就2023年7月7日的更新，列表中列明了楼价3000万至3600万元，最高可借1800万元。与一般人就金管局发布的新闻稿所能理解的「3000万元以上最高借5成 」的理解并不一致。
这次重大的更新，最开心的应是近5年内购入1000万至3000万元物业，如属采用了发展商二按的一手买家，原本需要申请按揭保险以转按，现在可以毋须申请按揭保险，申请6至7成按揭。其次是采用了按揭保险的业主，就未必需要补回首期差价「甩按保」并赚回赠。
过去一周，巿场上最雀跃的是一班过去5至8年前、以1000万至3000万购入单位，或曾经翻按套现的业主。由于近期楼价已大致回到当年买入价，而近期批出的按揭计划，实际利率比当年高，在没法大额套现下，翻按意欲甚低。但这次连一般成数按揭都大幅放宽，1500万元楼由最高借5成放宽至7成，可多套现300万元，3000万元楼亦由最高借5成放宽至借6成，同样可多套现300万元。
业主翻按套现意欲增
可是有人欢喜有人愁，一班在今次放宽前一段时间签临约买楼的一、二手买家就有点不幸了。放宽后按揭保险适用范围调整了，承保的贷款额收窄。譬如以往1000万元楼价原本可借5成，如买家借9成，按揭保险需担保4成。但新制下，1000万元楼价原本可借7成，如买家借9成的话，按保只需担保2成，因此新制下的按保费也有所下调。不过，由于新制只适用于2023年7月7日或之后签署临约的买卖，早于此日拣楼的一手买家就无缘享有新成数及按保费优惠。至于二手买家，有部份人成功与卖方重新签约，就可以新成数申请按揭保险。
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