子非鱼 - 按揭放宽（三）｜非鱼论市
在旧制下，如未能因估价上升或补回首期差额的高成数按揭借款人，在转按时需再付一次昂贵的按揭保险费。虽然近数月来按揭回赠大幅提升，但这情况下转按一来一回所剩无几，白费时间和心机。
按揭新制下，基本按揭成数大增、按保费大减，加上银行回赠计算的基准亦提升了，转按时重新申请按揭保险亦变得有利可图。以未满三年退保期的客为例，转按可取回部分保费，亦可赚取银行回赠及中介回赠，而要支付的费用是律师费、土地注册文件费及新按的按保费。
新制转按或有利可图
举个例子，如两年多前以800万元借八成按揭买楼的借款人，当年支付了约800万元 x 80% x 2.47% x 65折，约10.3万元按保费。如这刻转按，可以退回15%即约1.5万元。假设楼价没升跌，现时大约还了约5%的本金，即是欠款约楼价的75%约600万元。
假如不想补钱上会转按，便需要再申请按揭保险，新制的保费是0.15%，保费只是9000元。计及最新的现金回赠近3%，如以楼价7成计有接近16.8万元。屈指一算，退保收回1.5万元，回赠收到16.8万元，开支只是9000元新按保费及约6000元律师费，原来16.8万元回赠可尽数净袋。
另一情况，假如仍在两年的罚息期内，上述例子的数字有此稍有改变。首先，银行的罚息条款各有不同，有些以当时倘尚欠贷款的比率计算，有些加入了当年批出回赠金额的条款。为简化计算，以下例子假设首年罚息是借款额的2.8%、次年是借款额的1.9%计。
譬如上会刚超过一年又未到两年，罚息大约640万元x1.9%即大约12.2万元。退保比率是25%，即大约2.6万元。开支是罚息12.2万元、9000元新按保费及约6000元律师费，收回退保费2.6万元及约16.8万元回赠，净袋大约5.7万元。不过，只供款约一年，尚欠本金减少不多，除非楼价稍有升幅，否则就需要补钱转按。
由于在新制下，新买个案的按揭成数及保费是以2023年7月7日或之后签订临约为准，如在之前签订临约，包括早两年买了楼花等成交的客户，以及在较早前签临约，未能取消重签的买家，也需要以旧制的按揭成数及保费计算。其中有些客户忽发奇想，刚成交了就进行转按又是否有利可图呢？
与上述例子的分别是，首年退保可退回40%保费即大约41000元，罚息约2.8%即18万元。由於单位新成交，银行一般以成交价计估价，转按一刻的尚欠按揭成数仍然是8成。假如以75%按揭成数新上会，就需要补回5%楼价约40万元。如此走一圈，业主仍有约1.5万元落袋。不过，由于要补回40万元差额、净袋的金额又相当少，相信没有多少业主会进行如此一个大动作。
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