鄭偉舜 - 低線城市房地產困境 | 環球樓市觀望

  縱觀內地房地產這十多年的發展,樓價因城市而變動其實呈現一定的規律的:樓價上漲一般是由一線城市開始,然後向其他等級的城市蔓延;而下跌卻恰恰相反,往往都是從小城市開始,最後才會到一線城市。

  這次樓價下跌既久亦深,尤其是對於一些三四線的小城市,樓價下跌都傳導到一線城市,但它們的下跌似乎還沒停,樓價腰斬後繼續下跌也不足為奇。所以有些小城市出現樓價如同「白菜價」情況,十幾萬甚至幾萬一間,真是連建築成本都賺不回。但沒辦法,現實就是這樣的,一旦市場逆轉,很多事情都是人力難以控制。

  雖然內地一直都在推出措施支持房地產市場,但是市場穩定還是有難度的,這個對於三、四線等以下小城市更為明顯。小城市由於樓價跌的早,所以開啟救市時間也比較早。但由於三、四線城市本來對房地產市場限制措施就比較少,想像一二線城市那樣撤銷諸如「限購、限價」等措施來提振市場是行不通,所以只能依賴降低首付比例等方式來刺激樓市。

  這些措施或多或少都會有效果,但是不足以改變市場趨勢,成交量該低迷還是低迷,樓價該跌還是繼續跌。三四線城市及一些縣城與一二線城市不一樣,這些地方依賴於農村人口「進城」,而一般也是自己轄區內的農村人口才會去的。如果從整個行政轄區人口變化來看,它們大多數都是人口淨流出的。這個也很正常,沒有這些城市的人口流出,哪有一二線城市的人口淨流入也不奇怪。

  同時小城市房屋自有率本來就很高,真正需要買商品房居住的人也不是很多。但建房造城的速度絲毫不差,這就導致房屋市場的嚴重供給大於求。其實內地房屋市場供大於求主要就是在三、四線及以下的城市。這樣的市場跟風炒作一番,樓價還能漲一波。但一旦投資客撤離,樓價也就會開啟下跌趨勢,很難止住。

  目前三、四線城市樓市就是這樣的狀況,易跌難漲。在這樣背景下,也必然會導致三、四線城市房子流動性極差,二手房市場成交量很低,流動性差也就意味金融屬性差,也會影響房屋價值。

環球樓市評論人
鄭偉舜

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