活化居二市場方向正確
金管局日前宣布放寬按揭成數限制協助市民換樓，但未補地價居屋的業主及有意購買該等二手居屋的市民並未能受惠，於是多位議員參與的立法會「G19」於上星期擧行了「活化居屋二手市場交易新建議」記者會，並公布對「活化居屋二手交易」的共同倡議。他們建議將擔保期延長至60年，此舉是可以活化到居屋第二市場的潛在供應達30萬個單位！筆者是十分同意，也認為議員了解市場非常準確！反映新一屆議員的確是接地氣能掌握到民情。
建議書指出，目前約35.2萬個居屋單位中，有31.3萬個(89%)樓齡達20年以上，當中31年或以上的更佔4成！面對樓齡較高的居屋單位，因為現時房委會為居屋單位提供的按揭保證期只是「30年減樓齡」政策，令大部分單位因為老化而未能獲得合理按揭，更多的是出現無法批核，部分準買家尤其是年輕人根本無法承擔極之高昂的首期金額，遑論緊接一連串的律師費、印花稅、地產代理佣金等等。
有關的按揭貸款保證期由首次轉讓起計最長為30年，即是說樓齡愈高，供款期就愈短，令到每月供款額都非常之高！如果心儀居屋的樓齡超過20年，部分銀行不批出合理的按揭年期(如：20年或以上)。當樓齡超過20年，銀行會因應按揭保證期「30年減樓齡」縮短還款年期，令到部分基層的準買家因而無法承擔高昂的首期和供款金額，又或者收入未能符合壓力測試，從而令整個居屋第二市場接近冰封。
我們看看居屋第二市場的數據，的確是出現結構性的收縮現象，「白居二」申請宗數甚高，顯示需求甚為殷切，但是成功交易個案極低，其中以「白居二2020」申請宗數高達117000宗，而配額數目為4500個，但成交宗數僅達2100宗，成功率只得47%，有超過半數「中籤」者，最終未有認購到單位，若果情況持續，未補地價的二手居屋單位將失去作為房屋供應的主要來源之一。
房策低效率這個是大問題，無論什麼原因政府都有責任去提高效率，有需求但未能準確配對不是一個理想的情況，政府不應該容許二手轉流率低這個情況出現，這會令政府只能依賴不停增撥資源覓地興建公屋解決問題，這個不是一個正確的方向，亦會令到香港的房屋政策在理財上及富戶問題也永無止境地不理想發展。
祥益地產總裁汪敦敬
2023年7月26日
