陳啟豪 - 商業地產貸款違約隱憂|二叔公啟事錄

商業地產市場一直面臨嚴峻挑戰,其違約風險是華爾街近年最大隱憂之一,尤其爆出著名資產管理機構貝萊德及美國地產商巨頭Brookfield,先後違約5.6億美元及1.6億美元商業地產抵押貸款支持證券(CMBS)後,引起市場恐慌情緒。

隨著疫情影響,全球工作模式出現轉變,加上信貸環境緊縮,辦公室需求低迷,空置率急飆。根據Capital Economics報告評估,美國6大城市未來2年商業地產價格將大幅下降,包括三藩市、芝加哥及紐約等,跌幅可能超過4成。

過去一年半,美國聯儲局已經加息5厘,這是幾十年來從未發生過的事情,利率成本的急劇變化,已對辦公室的業主和貸款人造成壓力,令商業地產市場風險不斷增加。資產價值縮水、按揭成本大漲,加上和租金收入下降等因素疊加,商業地產貸款的拖欠及違約情況正逐漸浮現。

雖然目前違約情況尚可控,但聯儲局似乎有意於年內再加息2次,面對即將於2025年底前到期的1.5萬億美元商業物業債務,當局仍在試探信貸持續緊縮對市場的傷害。美國中小型銀行的商業地產貸款敞口高達7成,如果商業地產集中違約,會否引發中小型銀行另一場流動性危機,值得持續關注。

在香港也出現商業物業供過於求的情況,甲級寫字樓整體空置率超過15%,是新冠疫情前逾3倍,據報長江集團中心有25%寫字樓閒置,興建中的中環新地標The Henderson亦僅租出3成。即使香港已經全面通關,但樓市復甦不似預期,尤其寫字樓物業,仍要觀察一段時間。
靄華押業主席
陳啟豪
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