價跌租升 料短期「背馳」走勢持續
日前發展局公布，本財年第二季(7月至9月)的賣地計畫。政府擬下季招標2幅住宅地，預期可建約1740伙，加上私人重建/發展項目約2310伙，合共提供約4050個單位。連同本財年第一季(4月至6月)賣地計畫合計，本財年上半年共提供8280個單位，已佔全年土地供應目標接近6成半。
相關佔比，較上一個財年約36%大幅增加14個百分點，創出近4年新高。值得注意的是，賣地表用地佔比上升，反映政府在今年有多幅大型土地流標，以及樓市前景仍存在不明朗因素下，依然銳意覓地，藉此提高未來供應的主導權及穩定性，盡量減少依賴私人發展及重建供應。
談起新盤，隨着新盤積極部署及市場對一手需求持續殷切帶動，相信7月一手市場將增添熱鬧，成交量將較6月將會顯著上升，為剛剛啟動的下半年迎來「開門紅」。
樓價方面，近期息口走勢依然存在變數、新盤貨尾量正在囤積，再加上二手買賣陷入拉鋸，窒礙樓價攀升之勢，相信短期樓價將維持偏軟及回調的局面。「美聯樓價指數」最新報154.26點，按周微升0.05%，本年迄今升約5.6%。
雖則樓價持續整固，但期內租金卻呈愈戰愈勇，兩者表現可謂榮辱互見。事實上，目前正藉傳統租務旺季的開端，5月租金持續向上。美聯「租金走勢圖」5月升約0.9%，連升4個月，並創15個月新高。此消彼長下，5月出現「樓價跌、租金升」的背馳走勢。
展望短期市況，樓市勢必聚焦一手，而二手交投陷入僵局的困境暫時難以顯著改善，估計樓價短期仍將受壓。與此同時，隨着經濟逐步改善，對租金帶來支持；暑假來臨，內地生來港升學亦刺激租務需要；至於政府近期積極推出不同「搶人才」計畫吸納人才，如新近推出的「高端人才通行證計畫」反應熱烈，各方人才將陸續來港工作及生活，同樣為租務市場帶來需求；配合不少海外人士回流香港，租務市場料會受惠。
在上述因素「多管齊下」提振租務需求下，估計租金將持續上升，故此個人預期「樓價跌、租金升」的背馳走勢短期將持續。
不過，長遠而言，隨著息口即將見頂，各項不明朗因素亦漸有消散的情況，再加上「財爺」陳茂波早前事先張揚，將考慮進一步放寬首置人士的按揭，助市民換樓，估計中長期樓市仍然是穩中向好。
2023年7月6日
