陳啟豪 - 微調按揭難幫換樓客|二叔公啟事錄

香港寸金尺土,土地問題一直是嚴峻的挑戰,安居樂業更是普羅大眾最為關心的問題。最近財政司司長提出微調按揭措施的可能性,旨在協助自住的換樓客細屋換大屋。

過去幾年來,市場上對「撤辣」呼聲日益高漲,但政府僅數次微調樓市措施,包括放寬按揭保險計劃,調整按揭貸款壓力測試要求至「加2厘」,以及微調印花稅(第二標準稅率)稅階等,這些措施降低入市的門檻及開支,但對於換樓客來說仍然存在困難。

換樓客面臨的最大難題往往是先賣舊樓還是先買新屋,如果選擇先買後賣,按揭成數會受到限制,需要準備更多資金作為「首期」,而且按揭的「供款與入息比率」亦要按兩項物業的供款計算,增加供款與入息比率(Debt-to-income ratio,DTI)壓力,同時,預付第二層物業的15%額外印花稅也是一大負擔。

選擇先賣後買雖然可以避免以上的問題,但「空窗期」的搬遷及短期居住也是難搞的事項。目前政府尚未公佈政策細節,然而針對上述問題,不難猜測政策走向。政府可以從設定緩衝期入手,對於明確自住的換樓業主,要求簽署承諾書於指定期限內售出舊居,並有條件放寬壓測要求,申請新屋按揭時,壓力測試亦可以只計算新按揭的供款,甚至進一步考慮「暫緩」須預繳的15%印花稅,倘限期內未售出單位才補回差價。

政府可以通過銀行提供更靈活的按揭政策來重啟換樓鏈,讓換樓客能更輕鬆地實現細屋換大屋的夢想。當然,這些僅屬微調方案,長遠而言,香港的土地問題仍然需要更多努力,尤其是如何加快覓地建屋增加供應。
靄華押業主席
陳啟豪
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