香港是幸福地
有記者訪問筆者：「為何近期市場上多了租客去買樓呢？」這個就是筆者最近撰文提及的問題核心，我回應：「因為近年實際按揭息口（約3.375厘的H按封頂息口）與租金回報率相差不遠的，不少租客基本上也是供得起樓的。」「低嗎？香港不是加了息嗎？」加息的確是加重了原有的供樓負擔，但這只是事實的一部份，其實銀行的存款利息亦可能同時增加，應該要將實際息口對比通脹、收租回報率及經濟增長，如果息口是和這些數字相當接近的話，基本上息口是很「抵」的！過去半年，可以說是樓價最低，息口亦是最「抵」的時候，因為住宅部份板塊的收租回報率曾經去到3.1厘，而最平實際息口在加息之下，維持在3.5厘或以下，和筆者年輕的時候就算收租回報率有機會達到5厘也好，但當時的按揭息口多是15厘以上，即是以前租客要買樓是要租金基礎上再加一分息(10厘)去供樓的，其實絕大多數的租客供不起樓！
現時香港有兩項優點：
第一是低通脹，香港作為國際大都會通脹只有1.7%，對比一些歐洲大城市，在寒冬之下面對超過10%以上的通脹，這方面香港是天堂，但香港通脹低不是偶然，因為背靠祖國，很多影響通脹的因素其實在價格上都佔有優勢；第二是在聯繫匯率制下，香港息口相對美國市場是嚴重滯後的，此點亦不是偶然，除了因為香港的存款多而引致難以加P按(最優惠利率按揭)之外，H按(銀行同業拆息按揭)亦是享受平息，按揭息口甚至許多時比定期更低，其實政府面對套息活動的追擊是不斷付出代價的，而在這種情形之下是享受低息和匯率穩定。
另外，現時單以屯門、天水圍為例，樓價300萬或以下的二手住宅放盤量約有50個，而500萬或以下的二手住宅單位約900個，其中大部份也是兩房單位，這些都是25至34歲組別的年輕人人均入息中位數字(2.1萬)，兩口子可以負擔到的樓價，小家庭合力透過每月儲蓄收入的3成約3年時間就可以儲到500萬的一成首期，收入既可以借到自住九成按揭並通過入息要求和壓力測試，這些都是北部都會區有充分基建的區域，但人們仍活在「年輕人買不起樓」的錯誤悲情中。
其實用市場因素的角度來看，香港是一個極度幸福的地方。
2023年5月7日
