政策惠及基層 勿忘中產人士
上月公布的新一份《財政預算案》中，政府調整了住宅物業價值低於1008萬之從價印花稅（第二標準稅率），其中最受惠的是300萬以下的住宅。根據舊稅率，300萬單位需繳付約44900元印花稅，在新稅率下只需繳付100元，節約最高達99.8%。至於由300萬至1000萬左右的住宅，實際印花稅額減幅最多的住宅物業，應為價值約450萬之單位，減省金額最高為67500元，節省約50%稅款。
明顯地，今次的寬減措施，是朝着協助基層人士上車置業的方向制定，可見政府照顧普羅大眾之初心。但有點可惜的是，無論是一手或二手私人住宅市場，樓價約400萬或以下的住宅單位成交量不高，近年該類型樓宇成交量佔整體只有數個百分點，故是次印花稅寬減，對整體私人住宅市場不會構成很大的正面衝擊。
筆者認為，低價住宅單位成交量低，不一定因為整體樓價高而缺乏這類型單位所致，相反地，這類單位在市場上有不少放盤，俯拾皆是，它們未獲上車人士垂青的原因很簡單，此類型單位一般面積較細，或者位置上比較偏遠，有些二手更可能比較殘舊。
在近年低稅率、高成數按揭及就業穩定的環境下，不少年輕置業人士寧願選擇貴一些的單位，從而可享受到新一點、交通配套便利一點，甚至是大一點的生活空間。
寬減措施對私樓影響不大
上述寬減措施雖則對私人住宅市場沒甚大影響，筆者仍然認為方案可取。基層市民財政一般比較緊絀，買樓所花的每一分、每一毫都很重要，對於購買資助出售房屋，如居者有其屋的市民，其實質幫助尤其顯著。事實上，不少購買私人樓宇的人，也是經過資助房屋的階梯，才有能力進入私人市場。
除上述以外，財政司並沒有提及任何「減辣」的方案。筆者覺得，政府在資助基層市民上車之餘，也應該照顧一衆中產業主的利益。2022年受着各種各樣負面因素的影響下，私人住宅成市場價量齊跌。
雖然2023年初，市場隨着疫情漸漸消失後漸趨穩定，但成交量仍未回復正常。首兩個月中價一手住宅（樓價1000至2000萬單位）只錄得約150宗成交，即每月不足100宗，相比2017年至2021年每月平均約200多至300宗，尚有一段距離。
「辣稅」下中產換樓無期
筆者在不少文章中提及過，政府在「動態評估」下，可適時調整私人住宅市場相關的政策，以全面協助市場不同層面，包括我們香港社會的中流砥柱 —— 中產置業人士。他們大部分有兩種確切需要：第一是換樓，經過一段時間的財富累積，有樓人士希望透過換樓改善生活環境，無奈在現行「辣稅」及「按揭規範」下，他們難以轉身，換樓無期。
第二是購買第二套房，不少中產人士在年輕時購買第一套房安居，希望在有能力的時候，購買第二套房作長遠收租投資之用，但「辣稅」逼使他們打消念頭。事實上，不少市民因而轉向投資其他海外物業，令住宅租務投資市場萎縮的同時，亦變相「鼓勵」本土資金流走。
變相令本土資金流走
常言道，做事不能「一本通書睇到老」，政府各類的政策亦然。不少市民認為，現在或許是一個好時機放寬需求壓抑措施，為疲憊已久的住宅市場注入新動力。
2023年3月6日
