2022年香港樓市危機重重
自2021年12月31日香港出現第一宗新冠變種病毒Omicron本土病例，再由國泰空少及空姐引發的感染群組，香港正式開始第五波疫情。為避免大規模爆發的風險，政府即時宣布收緊社交距離措施至最嚴厲水平，包括健身中心、戲院、美容院、按摩院及公眾娛樂場所等15類表列處停止營業，並禁止食肆下午6時後堂食，這些被特首林鄭月娥形容「快、狠、準」的防疫措施打破大家期待短期與中國內地通關的好夢，更打擊香港的商業、貿易、社交及上學活動，拖累香港經濟復甦的步伐。事實上，Omicron來勢洶淘，在世界各地迅速傳播，已經對全球經濟環境造成嚴重打擊，香港的樓市又豈能獨善其身？
回顧過去一年的樓市，在新冠肺炎疫情的肆虐下，交投仍然活躍。根據土地註冊處資料顯示，2021年整體物業的成交量，包括一手新樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖物業、車位及其他等，合共成交約96000宗，比2020年約73000宗高出超過30%，創近9年新高；金額方面，達到約9100億元，較2020年約6200億元高出超過45%，甚至超越1997年約8680億元的高位紀錄，成為歷史上最高紀錄。
雖然2021年的整體成交量及金額大幅攀升，但住宅物業的樓價升幅只有約3%，而工商舖物業的樓價下跌約15%，反映疫情對住宅物業的影響較輕，但對工商舖物業的影響較深，2022年的樓市是否可延續2021年的表現？我個人認為是不可能，綜觀現時環球疫情、美國利息走勢、中國經濟放緩及港人移民等因素，我預測整體的成交量、成交金額、樓價及租金將會下跌，主要有以下四大因素:
1)新冠肺炎疫情已經折磨全球超過兩年，隨著病毒不斷變種，由Delta再變種傳播速度驚人Omicron，現時全球幾乎所有國家或地區感染病毒，超過3.24億已經確診，死亡人數超過555萬，估計短期內未能受控，情況將持續一段時間才慢慢回落，疫情使全球經濟奄奄一息，2021年下半年香港的樓價已經持續下跌，相信2022年的樓市亦難樂觀。
2)由於美國通脹升溫，聯儲局宣佈加快縮減買債規模速度，並計劃今年加息3次，明年加息3次，香港是否跟隨美國加息，視乎香港銀行體系結餘，但由於港元與美元掛鉤，香港始終都要跟隨，美國加息對香港樓市將帶來負面的影響。
3)中國在過去兩年實行「清零」策略，部份地區出現大規模封城及停工，作為世界工廠的中國，如果環球疫情持續，不但對全球供應鏈陷入混亂，更降低貿易的需求，對已放緩的中國經濟有很大的影響，就算中港通關亦未必可刺激香港的經濟，中國的豪客亦因國內的情況減低到港購買物業的意慾，因此缺乏內地買家的支持，香港的樓價難逃下跌的命運。
4)由於香港已實行「港區國安法」，十多萬人已離開香港，今年移民潮將持續，估計再有十多萬人移居國外，造成房屋需求減少，房屋出售將會增加，樓價有正面下跌的壓力。
綜合以上的因素，我估計今年上半年樓價持續下跌，住宅物業跌幅約5%-10%，工商舖物業跌幅約10%-15%，如果全球疫情在年中漸漸緩和，同時中港能夠順利通關，樓價才稍為穩定，否則2022年香港樓市危機重重。
2022年1月17日
