有買貴冇買錯是真實謊言
上星期有朋友致電給我，說他的兒子於今年1月買了一個二手住宅單位，價值800多萬，準備作結婚用途，怎知第五波疫情爆發後，樓價不斷下跌，銀行的最新估價下跌了8%，由於要多付首期，大失預算，於是他透過地產經紀要求業主減價，可惜回覆是業主拒絕減價，地產經紀還安慰他說：「放心啦，有買貴冇買錯，樓價遲早回升。」朋友非常不開心，因為疫情不斷惡化，影響經濟環境，擔心樓價會繼續下跌，感覺買樓不是適當時機，面臨兩難局面。他問我有甚麼方法可解決？我只說已簽署正式買賣合約，如果撻訂，將會損失10%的訂金，而且業主將來再賣出單位，樓價低於當日賣出的價錢，業主可能追討差價，朋友只好無可奈何地說：「我買錯了」。
「有買貴冇買錯」是地產經紀經常講的口頭禪，目的是遊說買家入市，就算買貴了，亦不會買錯。這句話是升市時是非常動聽，因為在樓市上升時，買家不怕貴、只怕冇得買，他們相信樓價只會向上，價錢是否合理或市價已拋諸腦後。
事實上，買貴是否等如買錯？我們應該用邏輯、理性及客觀去分析，因為任何物業在某段時間，都有一個固定的市場價值，如果你用一個高於市價的價錢買入，首先要看看高出多少，如果短期升值的幅度大於買貴的幅度，我們便不能說是買錯了，但如果買入價是低於賣出價，或者買入價高出市價很多，我們不能只說眼光不準，因為用一價錢在同一時段可能買到更優質物業，例如地段、樓層、景觀、回報率及升值潛力較好，以下的例子說明我們的分析是正確：
1) 對樓市不熟悉，盲目地以高價入市。
例子 : 歌星容祖兒最近售出銅鑼灣曦巒8樓A室單位，持貨約10年，實用面積465平方呎，售價1025萬，買入價1135萬，下跌9.7%，未計佣金、律師費及其他支出，帳面蝕約110萬。10年前買入的物業要蝕錢，肯定是買貴亦買錯。
2) 對樓市過份樂觀，看錯市、估錯價、計錯數。
例子 : 希慎興業及華懋地產合組財團於2021年5月以197.78億奪得銅鑼灣加路連山道商業地皮，該物業以招標形式出售，當時市場估值上限172億，中標價比上限高出13%，較第二高的財團出價133.31億，更高出64.47億，即32.6%，由此證明發展商過份進取，錯判形勢，以不合理的高價買入。
3) 內地買家走資，只求買入，不求賺蝕。
例子：北角海璇1座低層B室，實用面積1129平方呎，內地買家於2018年以6388.8萬買入，2021年6月以5130萬賣出，帳面蝕約1258.8萬，下跌約20%。該屋苑有6座，提供355個單位，2018年開始入伙，平均呎價約4萬-7萬，貴絕北角區，現時只賣出約三分之一單位，大部份買家是內地人，他們只求走資，不理會價錢是否合理，所以二手價全部是蝕讓。
4) 樓市逆轉，樓價持續下跌。
例子：新冠病毒Omicron於1月開始爆發，很多買家於去年年尾買入物業，樓價於第一季持續下跌，未成交已下跌約5%-10%，買家欲哭無淚，因為遲些買價錢更平。
由於第五波疫情持續嚴峻，無論工、商、舖或住宅物業，近期成交都有不少蝕讓個案出現，如果以高於市價或碰到樓價下跌時入市，買家不但買貴了，亦買錯了，因為用同一價錢或在不同時段，可以買入更優質或更平宜的物業，所以「有買貴冇買錯」是真實謊言。
2022年3月25日
