鄭偉舜 - 「帶押過戶」有助二手交易｜環球樓市觀望
鄭偉舜
2022-09-26 00:00 HKT
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人民銀行廣州分行近期向轄內銀行機構發佈《關於鼓勵推廣二手房「帶押過戶」模式有關事宜的通知》，這有助於業主免去提前還貸，以註銷抵押登記的「過橋」環節，實現貸款資金到帳與產權過戶登記、抵押權註銷和設立登記同步辦理。推廣二手房「帶押過戶」模式，這有助加快盤活二手房交易的同時，間接加速資金流轉，形成一手和二手之間的相互流轉，打通上下游對居住的需求。
首先我們要先了解何為二手房「帶押過戶」？簡單來說，有按揭貸款的二手房在交易時，不用出售房屋的一方先還清原有貸款就可以過戶、重新抵押並發放新的住房貸款。其核心是免去了提前還貸，以註銷抵押登記的環節，實現貸款資金到帳與產權過戶登記、抵押權註銷和設立登記同步辦理。
這樣最直接的好處是免除了贖樓擔保的費用（因原業主未能用自有資金償還原有貸款，而需要向擔保公司短期貸款償還原有貸款），且大大簡化交易流程，降低信用資訊調查的成本、縮短交易的周期，促進換樓的需求。原有的風險就出現在「賣方結清原貸款，辦理抵押註銷」的環節上。大部份情況下，這些錢都要求準買家先出，或者賣家找擔保公司借資贖樓。
若是買家先行墊款，賣家萬一違約，那就可能出現樓財兩失的嚴重情況。若是賣家找資金過橋，萬一買家貸款不能及時到位，這利息、擔保費都得從賣家一直承擔，尤其2020至2021年時，銀行放款比預期中落差太大，而導致下手買家放款延誤而出現時間風險。而「帶押過戶」，便省去了這個環節，貸款資金到帳與產權過戶登記、抵押權註銷和設立登記同步辦理。根據目前市場普遍執行按照欠款金額的2%來計算贖樓成本，欠款100萬元就能省下約2萬元，欠款300萬元就能省下約6萬元，欠款500萬元就能省下約10萬元。這樣無論在交易時間、交易成本及交易風險，都大大縮短和降低。
環球樓市評論人
鄭偉舜
首先我們要先了解何為二手房「帶押過戶」？簡單來說，有按揭貸款的二手房在交易時，不用出售房屋的一方先還清原有貸款就可以過戶、重新抵押並發放新的住房貸款。其核心是免去了提前還貸，以註銷抵押登記的環節，實現貸款資金到帳與產權過戶登記、抵押權註銷和設立登記同步辦理。
這樣最直接的好處是免除了贖樓擔保的費用（因原業主未能用自有資金償還原有貸款，而需要向擔保公司短期貸款償還原有貸款），且大大簡化交易流程，降低信用資訊調查的成本、縮短交易的周期，促進換樓的需求。原有的風險就出現在「賣方結清原貸款，辦理抵押註銷」的環節上。大部份情況下，這些錢都要求準買家先出，或者賣家找擔保公司借資贖樓。
若是買家先行墊款，賣家萬一違約，那就可能出現樓財兩失的嚴重情況。若是賣家找資金過橋，萬一買家貸款不能及時到位，這利息、擔保費都得從賣家一直承擔，尤其2020至2021年時，銀行放款比預期中落差太大，而導致下手買家放款延誤而出現時間風險。而「帶押過戶」，便省去了這個環節，貸款資金到帳與產權過戶登記、抵押權註銷和設立登記同步辦理。根據目前市場普遍執行按照欠款金額的2%來計算贖樓成本，欠款100萬元就能省下約2萬元，欠款300萬元就能省下約6萬元，欠款500萬元就能省下約10萬元。這樣無論在交易時間、交易成本及交易風險，都大大縮短和降低。
環球樓市評論人
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