環球樓市觀望——究竟公寓是否不能買？
鄭偉舜
2021-12-09 08:20 HKT
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近期，朋友圈、facebook及YouTube等社交平台有許多好便宜的公寓產品在割價求售。
「工抵房產權公寓13萬」、「精裝LOFT公寓15萬」、「清盤價全江景現樓公寓」、「買一層送一層回報10%」等等用詞令許多準買家覺得好抵買。首先確實在年尾業績衝刺的關鍵時刻，發展商為求快速資金回籠，一定會把手頭上的公寓產品、車位或商舖快速抵押給工程方作工程結算之用。同時也會把剩下的貨源以割喉式減價，要求必須以一次性付款及在限定時間內付清樓款作為等價交換的快速銷售方法。
在2017、18年時因為中山、珠海及東莞等地實施很嚴厲的限購政策，所有香港人基本上不能購買上述三個城市的住宅物業，轉而瘋狂高價購入珠海保稅區及中山石岐的公寓產品，當時就出現公寓產品呎價貴過同區住宅的「倒掛」現像。所以基本上之前的所有買家都可以用坐艇來形容，而引發出現在很多準買家覺得買公寓產品是無升值、無出租及無轉手的誤解。
首先筆者認為現在是購入低價公寓的最好時機，本人都在近期買了四套公寓產品作長線收租之用。原因好簡單，現在許多的公寓產品均位處城市核心位置，在鐵路站旁或上蓋物業，但因為前述的原因，現在是同區住宅物業的半價甚至四折（公寓正常一般約是七至八折）。但出租的金額並不會有太大差距，所以回報率可以在5%以上，相比住宅高出一倍。
另外位置好的公寓產品因為是2019年時批出的土地，當時大量鐵路規劃的落實及施工，原本各大發展商均希望佔據有利位置，利用鐵路的動工或落成而帶動樓價進一步推升。但因為三道紅線、恒大事件及銀行收緊貸款人資金來源等行政措施，為求保證現金流的前提下，不得不蝕讓手頭上可快速回籠的產品。現在有許多準買家認為公寓產品二手出售時稅費較住宅多，也有流轉較慢的問題，但其實只要細心的想一想，香港的居屋也是一樣的情況，賣出也是要補30%以上的地價啊（視乎購入時政府的折扣）！而且未補地價的居屋也不能出租只能自住。所以如果現在有樓價大幅度折讓，而位處當地核心位置的公寓產品，又點解會覺得公寓產品不好呢？
環球樓市評論人
鄭偉舜
「工抵房產權公寓13萬」、「精裝LOFT公寓15萬」、「清盤價全江景現樓公寓」、「買一層送一層回報10%」等等用詞令許多準買家覺得好抵買。首先確實在年尾業績衝刺的關鍵時刻，發展商為求快速資金回籠，一定會把手頭上的公寓產品、車位或商舖快速抵押給工程方作工程結算之用。同時也會把剩下的貨源以割喉式減價，要求必須以一次性付款及在限定時間內付清樓款作為等價交換的快速銷售方法。
在2017、18年時因為中山、珠海及東莞等地實施很嚴厲的限購政策，所有香港人基本上不能購買上述三個城市的住宅物業，轉而瘋狂高價購入珠海保稅區及中山石岐的公寓產品，當時就出現公寓產品呎價貴過同區住宅的「倒掛」現像。所以基本上之前的所有買家都可以用坐艇來形容，而引發出現在很多準買家覺得買公寓產品是無升值、無出租及無轉手的誤解。
首先筆者認為現在是購入低價公寓的最好時機，本人都在近期買了四套公寓產品作長線收租之用。原因好簡單，現在許多的公寓產品均位處城市核心位置，在鐵路站旁或上蓋物業，但因為前述的原因，現在是同區住宅物業的半價甚至四折（公寓正常一般約是七至八折）。但出租的金額並不會有太大差距，所以回報率可以在5%以上，相比住宅高出一倍。
另外位置好的公寓產品因為是2019年時批出的土地，當時大量鐵路規劃的落實及施工，原本各大發展商均希望佔據有利位置，利用鐵路的動工或落成而帶動樓價進一步推升。但因為三道紅線、恒大事件及銀行收緊貸款人資金來源等行政措施，為求保證現金流的前提下，不得不蝕讓手頭上可快速回籠的產品。現在有許多準買家認為公寓產品二手出售時稅費較住宅多，也有流轉較慢的問題，但其實只要細心的想一想，香港的居屋也是一樣的情況，賣出也是要補30%以上的地價啊（視乎購入時政府的折扣）！而且未補地價的居屋也不能出租只能自住。所以如果現在有樓價大幅度折讓，而位處當地核心位置的公寓產品，又點解會覺得公寓產品不好呢？
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