蔡晋 - 樓市翻生加快復甦 擺脫弱勢取決關鍵因素 | CEO有料到

  自2月28月政府宣布全面「撤辣」後,本港樓市出現另一番新氣象,成交大增,釐印豐收,樓價反彈,發展商重拾希望,地產代理、律師有生意做,皆大歡喜。但樓市能否就此否極泰來,仍取決於多個關鍵因素,有待觀察。

  隨着政府對樓市全面撤辣,同步取消壓力測試,長期抑壓的購買力得以釋放,市場氣氛隨即升溫,買樓人龍再現,幾乎每日都有投資者大手掃貨,新盤及貨尾盤均取得理想銷情,單在過去2周已沽近2000伙,成交明顯增加,符合市場預期。

  各路客源不論是首置、換樓或投資客,紛紛湧出。除了本地人置業,也刺激了內地人的購買意欲,不止豪宅新盤,連居屋及公屋都有人問津。但目前仍主旺一手樓,二手市場方面業主與買家都仍在保守觀望。

  從數字分析,一手住宅由撤辣當日起計,至3月10日已錄得1909宗成交。單日成交量屢破100宗,比減辣前的2月,日均約10宗差天共地。二手盤方面,綜合美聯資料,全港35個大型屋苑於撤辣後一周錄149宗成交,較撤辣前一周的51宗增約1.92倍。十大屋苑則錄得110宗成交,增近3倍。

  整體交投直線飆升,增長3.5倍,象徵政府今次撤辣成功。不但穩住了市民及投資者對樓市的信心,長線投資者亦重返市場,釋出資金,避免資金外流,有助市場流轉。更重要是啟動了不同板塊流動,帶動良性經濟效益,是社會大眾所樂見。

  至於樓價雖略有反彈,但未有大幅調升,呈價穩量增,相信因發展商有大批貨尾,至少需約年餘時間消化,沒有條件大幅加價,以免減慢去貨速度。反而資金短缺的發展商,有機會為「減磅」以優惠價促銷,以便資金回籠,捱過高息難關。觀乎發展商的低價策略,以及地產股走高後轉趨反覆的情況,可見市場對後市仍抱觀望態度。

  畢竟,目前樓市尚未恢復至疫前水平,預料今年樓價亦只會小幅上升,不會出現V形反彈。始終撤辣只是移除一項困擾樓市的因素,利率、整體經濟環境,以及內地經濟何時好轉,才是決定樓價的關鍵。當整體經濟未復甦,息口又未見回落,撤辣只可暫時止住樓價跌勢,尚未扭轉下行局面,起碼要待美國減息後,樓價才有機會重拾升軌。目前主流市場押注美國年中開始減息,全年共減息4次。樓市能否真正復甦,擺脫弱勢,到時自見真章。

  其他因素如賣地政策、公屋供應量和人口流動狀況等,都會對樓市產生影響。雖然當局近年已積極增建簡約公屋,應付住屋需求。但2022/23年度僅得857個公屋新單位落成,2023/24年度約1.3萬伙,令公屋輪候時間再次推上5.8年。公屋供應不足,會令更多人轉向私人住宅,推高價格。

  賣地方面,本年度預計地價收入只有194億元,較原先預計大減656億元。撤辣後,發展商貨如輪轉,有資金開發土地,預料不會再像去年般頻頻流標。但最重要是政府盡快推出北部都會區項目,增加土地供應。

  至於人口流動情況,參考統計處數字,去年底居港人口重登750萬大關,大致回復至疫前水平。對比2019年,本港人口輕微減少了1.77萬人,雖然「常住居民」減少了13.6萬人,但「流動居民」大升11.9萬人,佔27.45萬人。當中包括不少未獲香港永久性居民身份的外地專才,過往或因辣稅而望樓輕歎,今天大有可能成為推動樓市的新動力。據按揭中介資料,撤辣後新香港人及內地客查詢買港樓增多,借貸個案較之前大增3.4倍,預料內地買家會越來越多,有利於吸納人才。

  展望來年,鑑於一手單位仍有大量庫存,去年貨尾約2.3萬伙,今年新供應約2.8萬伙,合計5.1萬伙,至少需時2至3年才能消化;未來3至4年,預計供應達11萬個,發展商推盤定價仍審慎,加上「撤辣」令二手放盤增加,樓市有下行風險。估計今年全年新盤銷售約1.3萬宗,按年升約24%;全年樓價升幅料約5%至8%。

  樓價回穩下,成交增加會推動貸款需求增長,本地銀行股將直接受惠,名下有物業可供按揭借款的中小企東主可套現周轉,有機會逆境求存。而與房地產相關的多個行業,包括法律、金融、會計、建築、裝修等,料會因地產市道暢旺得以受惠,刺激投資之餘,更可保障更多就業機會,令經濟復甦步伐加快,預料今年經濟有2%至3%增長。

  總括而言,本次撤辣對增加庫房收入、穩定樓市及經濟、吸引國際人才方面,產生積極的影響。樓市回復動力,將會改善營商環境,創造更多就業機會,帶動香港經濟復甦。但要密切注意的是,「撤辣」後投機活動隨時重臨,必須居安思危,防患於未然,視乎實際市場環境決定要否再出招。
蔡晋

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