世邦魏理仕發表《2022年香港商業房地產市場展望》: 香港商業房地產市場租賃動力漸轉强勁

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2022-01-06 11:55 HKT

內容

世邦魏理仕最近發表的《2022年香港商業房地產市場展望》指出，本港經濟持續增長、勞動力市場狀況大幅改善，加上貿易和物流需求強勁，展望在未來一年香港經濟和商業房地產市場發展正面。然而，新冠疫情持續，變種病毒Omicron在社區傳播和跨境人流正常化的不確定性，以及美聯儲加息風險，揭示未來一年仍將面臨挑戰。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示：「2022年仍然將會是充滿不確定性的一年。雖然全面恢復國際間跨境外遊的可能性較微，但預期與內地恢復部分通關的機會較大，將會刺激並帶動香港的商業和零售活動。我們預計企業活動將進一步活躍，但同時保持謹慎態度管理開支。鑒於現時趨向正面的營商前景，我們預計商舖和工業物業市場的租賃需求將有所上升，以致租金和資本值可見溫和增長，但寫字樓市場受到即將到來的噴井式供應影響，租金在過去兩年急劇下降後，今年內大概只可回穩，出現明顯回升的機會較低。另外，息率走勢，資金流向以至中美關係都會為股票及房地產市場帶來各種不確定性，對投資及寫字樓租賃需求都有左右性影響。」

世邦魏理仕2022年市場觀點及專家評析

甲級寫字樓

第四季一向是傳統淡季，寫字樓租賃市場於上季相對淡靜，但2021年全年寫字樓新租務成交按年增長83%至410萬平方呎，唯僅佔疫情前2019年總量的78%。銀行、金融和保險公司佔全年新增租賃活動的 25%。
儘管租賃勢頭有所改善，但2021年第四季的淨吸納量仍為(負)162,000平方呎，連續第九個季度出現負吸納量，延續本地房地產歷史上最長的下行週期。九龍東是在 2021 年唯一錄得全年正淨吸納量的地區。
全年整體空置率上升1.3個百分點，從2020年12月的9.9%上升至2021第四季的11.2%。總空置樓面面積達到910萬平方呎，再創歷史新高。九龍東是唯一一個空置率低於去年同期 (下跌0.5個百分點) 的地區。在各個空置率有按年上升的地區中，大中環區的空置率漲幅最溫和，僅升0.3個百分點。
2021 年第四季整體租金按季下降1%，全年租金下跌7.3%，遠低於 2020 年錄得的17.4%按年跌幅。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩表示：「儘管新冠變種病毒Omicron病毒有社區傳播風險，但若能與內地在年內恢復部分通關，寫字樓市場的租賃勢頭有望進一步改善。本港經濟出現穩定增長，加上內地企業租賃需求改善，將使租金跌幅速度較2021年相對放緩，但空置率高企和新供應出台的壓力下，難見寫字樓租金反彈。預計2022年甲級寫字樓租金將基本保持穩定，但在一些空置率較高的地區，租金可能繼續微跌。」

商舖

商舖租賃市場氣氛在2021年下半年有所改善，因此第四季整體街舖空置率按季下降3個百分點至14.4%。當中以尖沙咀地區空置率跌幅最大，按季下跌4.3個百分點至15.9%。整體空置率全年下跌1.3個百分點，其中旺角是年內唯一空置率上升的地區，上升1.7個百分點。
2021年商舖租賃活動主力由餐飲、時裝及相關品牌，以及化妝品店帶動，佔2021年租賃交易的70%以上，其中餐飲業的份額佔接近50%。
由於空置率相對較高，改善的租賃勢頭並未見第四季的租金有大幅增長。街舖租金在第四季表現持平，而全年街舖租金增長為2%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖資深董事溫運強表示：「在2021年，餐飲業仍然是租賃市場中最活躍的行業，尤其是日本料理。一些針對大眾市場的品牌和日常用品零售商亦相對積極。市場氣氛改善促使部分業主在租金叫價方面較為企硬。因此，隨著業主和租戶之間的租金預期差距擴大，空置率可能仍然會維持於高位一段時間。我們預期2022年街舖租金將輕微上漲約5%，前提是本港疫情受控，以及社交距離措施不會長時間收緊以導致租賃需求大幅回落。」

工業及物流

由於可租用空間減少，工業物業市場的租賃活動在2021年第四季相對較慢。第四季的倉庫空置率進一步下降7個百分點至2.3%，全年累跌1.3個百分點。車路直達和電梯上落的工廈空置率均收窄至3%以下。
物流營運商在2021年第四季尤其活躍，本地第三方物流公司佔該季期間最大的三筆租賃交易，總交易面積達 560,000 平方呎。電子產品公司亦見擴張性需求。
2021年第四季的倉庫租金按季上漲0%。全年租金增長3.9%，為自2014年以來的最大年度增幅。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流資深董事黎尚文表示：「與2020年相比，2021年全年見到更多的擴張需求，其中第三方物流營運商 (3PLs) 佔2021年租賃活動的50%以上。隨著零售及相關行業復甦，來自3PLs的需求會繼續上升。我們亦見到科技和醫療保健行業的租賃需求持續增長。由於可租用空間有限，支持2022年的租金增長，工業物業將可能再次成為商業房地產行業中表現最好的市場。」

資本市場

在2021年第四季，共有226億港元的大額商業物業轉手（交易額超過 7,700 萬港元，不包括淨地或關聯交易）。全年總成交額達796億港元，比2020年的528億港元按年增長51%。
投資交易總額雖然超過了2019年和2020年的水平，但僅佔2017年最高峰水平（1,830億港元）的43%。
工業物業仍是備受追捧的資產類別，佔2021年第四季投資額的40%（91 億港元）。領匯在第四季收購兩項工業物業，總額為58億港元，為有紀錄以來最大宗的工業物業交易。以全年計，工業物業在2021年的交易總額中也佔最大份額，佔37%。
房地產基金和房地產投資信託基金在第四季總共投資了107億港元，佔該季投資額的47%。除了積極投資工業物業外，其中三個房地產基金共投資32億港元到多個酒店物業。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示：「經濟前景改善、香港疫情受控以及租賃活動逐漸活躍，支持去年投資者對商業物業的強勁需求。展望2022年，我們預計商舖物業的租金將進一步增長，吸引投資者尋寶尋找增長機會。至於寫字樓方面，儘管即將出現供應熱潮，本地投資者可能會在租金見底的同時關注分層寫字樓的投資機會。美國可能加息對投資需求的影響有限，因為流動資金充裕可能會減輕香港的壓力。」