啟德2地申寬密度規劃署不反對
發佈時間：03:00 2025-05-01 HKT
啟德區未來再有商業住宅地供應，土木工程拓展署今年3月向城規會申請放寬啟德2幅用地地積比率，包括跑道區的啟德4C區4號及5號商業地、啟德3E區1號及2號住宅地，上述2用地可建總樓面逾309萬方呎，市場估值合共約93億；最新獲規劃署不反對，城規會將於周五審議料會通過。
規劃署指，項目採用階梯式建築在視覺上，有助打造維港沿岸動態天際線；而批准條件包括提交完善建築高度剖視圖，包括屋頂結構，將建築高度保持在山脊線20%的無建築區以下；鑑於啟德智慧綠色集體運輸系統項目政府目標於今年下半年招標，預計將於2031年投入使用，因此需要配合申請用地較長開發時間，建議將規劃許可有效期延長至5年。
市場估值合共約93億
土木工程拓展署曾指出，上述2幅用地的物業發展權，可考慮作為啟德智慧綠色集體運輸系統項目的財務資助；受惠於上述集體運輸系統能提升啟德發展區現有交通容量優勢及考慮到這些地盤特徵，因而有空間略為放寬其發展限制，以進一步優化其土地使用並提高其土地價值。
當中位於跑道區的4C區4號及5號及毗鄰承景街部分道路的商業地，即鄰近郵輪碼頭，申請放寬地積比率、上蓋面積及建築物高度限制，以作准許/擬議的商業發展、公共車輛車站及地下行車隧道。
最新將該商業地之間的街道併入地盤面積，令地盤面積擴展至約24.3萬方呎，而且地積比率由6.8倍，大幅增加至8.16倍，即增幅高達2成，亦申放寬上蓋面積由不多於80%，增加至不多於87%；以興建3幢樓高12至18層的寫字樓，及2幢約17至20層的酒店，其基座則主要為車站、零售設施，及停車場。
可建總樓面逾309萬呎
項目可建總樓面約198萬方呎，較大綱圖原有規劃增加34%，其中寫字樓樓面佔最多，佔約93.2萬方呎，其次為酒店樓面，涉約48.9萬方呎。另外，用作將來車廠及車站的面樓亦佔多達25.3萬方呎。雖然政府於新財政年度暫停推售商業地一年，是次改劃不排除為將來做好準備。
上述商業地最新市場估值約27.72億至47.52億，每呎樓面估值約1400至2400元。
至於住宅地改劃方面，為啟德第3E區1號及2號住宅地，毗鄰香港兒童醫院，地盤面積約15.9萬方呎，地積比率由約4.5倍大增約56%至約7倍，及放寬建築物高度限制至最高107米，主要用作中等密度住宅發展，以建4幢住宅樓高27至29層住宅，共提供約1928個住宅單位，可建總樓面約111.1萬方呎，對比大綱圖原有規劃增加約55.5%。
上述住宅地最新市場估值約39.96億至45.51億，每呎樓面估值約3600至4100元。
另外，由財團持有的東涌鄰近一幅滿東邨一幅住宅地，新近向城規會申請放寬密度，申建9幢住宅群，涉及1783伙住宅單位，最新獲規劃署不則上不反對。
