星島申訴王 | 啟德新居屋外牆嚴重漏水 驚見「鐘乳石」奇景 專家教搵源頭分辨責任誰屬
發佈時間：08:00 2026-07-10 HKT
啟德近年落成不少新公營房屋項目，憑藉優越地段與完善交通，抽中該區單位的買家往往被視作「幸運兒」。然而有啟德新居屋業主向《星島申訴王》大吐苦水，指單位在收樓時外牆窗邊已出現嚴重漏水，甚至結出「鐘乳石」奇景。由於遲遲未尋獲漏水源頭，事主收樓至今半年依然無法入伙。資深認證驗樓師賴達明（明哥）接受查詢時指出，此現象反映滲水已持續一段時間，極有可能是樓上供水管破損所致，強調必須先鎖定源頭，方能徹底根治。
先後求助6部門 苦候半年維修無期
業主樊先生於2024年以375萬元購入啟悅苑一個實用面積380方呎的單位，主要是看中該區交通便利，方便前往工作地點。他於去年11月滿懷期待地收樓，卻赫然發現窗戶外牆有嚴重漏水問題。從他拍攝片段可見，有水從單位窗外的石屎牆身不斷滲出，更凝結成多條鐘乳石形狀的沉積物。
發現滲水當日，樊先生已即時通知屋苑物業管理處。保安員上門視察後，竟指漏水成因是「樓上晾毛巾，滴水滴到生鐘乳石」。為免難為前線人員，他要求對方協助申報執修。樊生苦候一個月，才接獲房屋署售樓部主任聯絡，卻表示無法處理，只能轉介至聯絡方式保密的房屋署工程部，並須由物管處作中間人傳話。
再耗時一個月，工程部將責任推給滲水辦。滲水辦職員上門取走「鐘乳石」樣本，並在樓上單位進行色水測試，約10分鐘後事主單位便滲出色水。樊先生原以為源頭已確認，但滲水辦三星期後作出回覆，卻指滲漏的並非鹹水，不屬其負責範圍，再次將個案「回傳」給房屋署。期間樊先生多次致電1823求助，但每次投訴，最終都只被轉駁回同一個房屋署售樓部主任手中。
累計過去半年，樊先生先後向屋苑物管處、房屋署、滲水辦、水務署、屋宇署及外判公司求助，惟各部門對維修責任依然未有定案。房屋署最終透過物管處回覆，指事件「未屬署方跟進範圍」。他慨嘆屋苑交樓至今不足一年，卻已有三名物管經理相繼辭職，直言「管理公司都難做」。
其他精彩內容：
深水埗公屋戶長期囤物走廊 揭曾拍電影、多次鬧企跳 房署已清理兼找社工跟進
裝修停工捱貴租 業主自費檢測討公道
這場漏水風波嚴重打亂樊先生的入伙大計，他原本計劃單位可於4月底完工，5月入伙，不過裝修公司擔憂強行施工會導致工程受損，建議找到漏水源頭前全面停工。為節省傢俬廠的倉租，樊先生只能無奈將一箱箱傢俬暫存於漏水的單位內，而現時僅能在不涉及漏水的有限位置局部裝修。
由於遲遲無法入伙，樊先生必須繼續在外租屋，加上為了配合政府人員於平日辦公時間進行檢查，他已耗盡個人有薪年假。在追查滲水源頭的過程中，他更自費數千元購買紅外線熱成像儀，並花費逾萬元聘請第三方公證行進行濕度檢測，目前正等待報告出爐再作行動。
翻查資料，啟悅苑位於九龍城區啟德沐和街2號，屬香港房委會推出的「居屋2023」項目，於2025年7月正式落成。單位廚廁採用混凝土「立體預製浴室及廚房」，不能拆牆改動間隔甚至鑽孔。
水泥鈣化結聚成鐘乳石 恐涉樓上喉管破損
就此個案，資深認證驗樓師賴達明（明哥）表示，石屎結構內含有水泥成分，當出現持續性的水分滲漏時，會將水泥內的鈣化物帶到外牆表面，最終結聚成「鐘乳石」。這現象明確顯示滲漏問題已經持續了一段時間。他分析單位目前在無雨情況下依然持續滴水，很大機會是由供水管或坐廁的排水管漏水所引起，而非單純雨水滲透。
明哥提醒，由於清水樓在交樓後往往會經歷大規模裝修，過程中有機會損壞原有水管或防水層設施，從而引發嚴重漏水。
明哥表示，大廈外牆屬公用部分，維修責任一般在於業主立案法團或管理公司，但外牆滴水不代表源頭必定是外牆結構問題。若源頭確認為樓上單位的私用設施，如水喉或防水層損壞，維修責任則歸咎於該單位業主。由於單位已經出售，涉及私人物業的用水設施滲漏，應由食環署及屋宇署組成的滲水辦介入調查。若屬新樓結構施工問題，才需要發展商或房屋署跟進。
源頭未解決 任何修補皆徒勞
他建議事主採取科學鑑證方法，首先是抽取滴水樣本化驗，若驗出鹽分即可確認是坐廁鹹水系統漏水；其次是利用紅外線掃描外牆。明哥強調，任何滲漏問題必須直接先找到源頭，後續才能進行徹底維修。在未找到並修復實際源頭前，無論事主在自己室內加造防水工程，還是房屋署在外牆進行表面修補，皆無法阻止水分繼續滲透。所有單方面行動均屬治標不治本，當務之急是盡快確認源頭，對症下藥。
其他精彩內容：記者實測$5400租住啟德 無敵大海景套房 好過住劏房？
房屋署：極可能涉及上層單位 扮演中間人積極跟進
房屋署就個案回覆查詢，指有關業主（下稱「投訴人」）早於2025年10月及11月分別完成收樓及執修，當時並未有就單位出現滲水問題作出任何投訴。直至今年3月底，啟悅苑管理處及房屋署收到投訴人報告單位出現滲水情況，房屋署便一直積極協助投訴人跟進，包括安排房屋署工程團隊到場視察，其後更多次檢查涉事單位及其上層多個單位。
工程團隊發現位於其上層的毗鄰單位（下稱「上層單位」），曾經改動浴室門口位置，並更換廚房及浴室牆身與地台瓷磚，相信上層單位浴室或廚房的原有防水層，極可能已因其裝修工程而受損，導致樓下投訴人的單位出現滲水情況，問題並不是因為樓宇原有結構、防水工程或裝備欠妥所致。至於社交媒體貼文提及出現的所謂「鐘乳石」，正正是由於水滴由上層單位滲出外牆時，溶解牆身或地板内的鈣碳物等成份，形成結晶物。
雖然事件屬業主之間需要商量解決的問題，房屋署團隊亦一直扮演中間人的角色，包括去信上層單位業主，要求積極跟進滲水問題，盡快安排維修。管理處亦在今年4月10日協助投訴人聯絡滲水辦，並於7月8日再要求對方從速跟進個案。待滲水辦發出其測試結果報告後，房屋署團隊及管理處會向投訴人提供一切所需可行協助。
房屋署再次提醒資助出售單位的業主，改裝牆瓷磚、地台磚或安裝淋浴隔間，一旦影響或損壞防水塗層功效，便可能導致滲水情況，令其他單位蒙受損失，引起有關問題的業主會被追究責任。
對於這宗漏水個案，大家有什麼看法？歡迎留言討論。
其他精彩內容：啟德豪宅低座 男住客露台吸煙 煙灰狂彈樓下花園 釀火警危機
