星岛申诉王 | 启德新居屋外墙严重漏水 惊见「钟乳石」奇景 专家教揾源头分辨责任谁属
发布时间：08:00 2026-07-10 HKT
启德近年落成不少新公营房屋项目，凭借优越地段与完善交通，抽中该区单位的买家往往被视作「幸运儿」。然而有启德新居屋业主向《星岛申诉王》大吐苦水，指单位在收楼时外墙窗边已出现严重漏水，甚至结出「钟乳石」奇景。由于迟迟未寻获漏水源头，事主收楼至今半年依然无法入伙。资深认证验楼师赖达明（明哥）接受查询时指出，此现象反映渗水已持续一段时间，极有可能是楼上供水管破损所致，强调必须先锁定源头，方能彻底根治。
先后求助6部门 苦候半年维修无期
业主樊先生于2024年以375万元购入启悦苑一个实用面积380方呎的单位，主要是看中该区交通便利，方便前往工作地点。他于去年11月满怀期待地收楼，却赫然发现窗户外墙有严重漏水问题。从他拍摄片段可见，有水从单位窗外的石屎墙身不断渗出，更凝结成多条钟乳石形状的沉积物。
发现渗水当日，樊先生已即时通知屋苑物业管理处。保安员上门视察后，竟指漏水成因是「楼上晾毛巾，滴水滴到生钟乳石」。为免难为前线人员，他要求对方协助申报执修。樊生苦候一个月，才接获房屋署售楼部主任联络，却表示无法处理，只能转介至联络方式保密的房屋署工程部，并须由物管处作中间人传话。
再耗时一个月，工程部将责任推给渗水办。渗水办职员上门取走「钟乳石」样本，并在楼上单位进行色水测试，约10分钟后事主单位便渗出色水。樊先生原以为源头已确认，但渗水办三星期后作出回复，却指渗漏的并非咸水，不属其负责范围，再次将个案「回传」给房屋署。期间樊先生多次致电1823求助，但每次投诉，最终都只被转驳回同一个房屋署售楼部主任手中。
累计过去半年，樊先生先后向屋苑物管处、房屋署、渗水办、水务署、屋宇署及外判公司求助，惟各部门对维修责任依然未有定案。房屋署最终透过物管处回复，指事件「未属署方跟进范围」。他慨叹屋苑交楼至今不足一年，却已有三名物管经理相继辞职，直言「管理公司都难做」。
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装修停工挨贵租 业主自费检测讨公道
这场漏水风波严重打乱樊先生的入伙大计，他原本计划单位可于4月底完工，5月入伙，不过装修公司担忧强行施工会导致工程受损，建议找到漏水源头前全面停工。为节省家私厂的仓租，樊先生只能无奈将一箱箱家私暂存于漏水的单位内，而现时仅能在不涉及漏水的有限位置局部装修。
由于迟迟无法入伙，樊先生必须继续在外租屋，加上为了配合政府人员于平日办公时间进行检查，他已耗尽个人有薪年假。在追查渗水源头的过程中，他更自费数千元购买红外线热成像仪，并花费逾万元聘请第三方公证行进行湿度检测，目前正等待报告出炉再作行动。
翻查资料，启悦苑位于九龙城区启德沐和街2号，属香港房委会推出的「居屋2023」项目，于2025年7月正式落成。单位厨厕采用混凝土「立体预制浴室及厨房」，不能拆墙改动间隔甚至钻孔。
水泥钙化结聚成钟乳石 恐涉楼上喉管破损
就此个案，资深认证验楼师赖达明（明哥）表示，石屎结构内含有水泥成分，当出现持续性的水分渗漏时，会将水泥内的钙化物带到外墙表面，最终结聚成「钟乳石」。这现象明确显示渗漏问题已经持续了一段时间。他分析单位目前在无雨情况下依然持续滴水，很大机会是由供水管或坐厕的排水管漏水所引起，而非单纯雨水渗透。
明哥提醒，由于清水楼在交楼后往往会经历大规模装修，过程中有机会损坏原有水管或防水层设施，从而引发严重漏水。
明哥表示，大厦外墙属公用部分，维修责任一般在于业主立案法团或管理公司，但外墙滴水不代表源头必定是外墙结构问题。若源头确认为楼上单位的私用设施，如水喉或防水层损坏，维修责任则归咎于该单位业主。由于单位已经出售，涉及私人物业的用水设施渗漏，应由食环署及屋宇署组成的渗水办介入调查。若属新楼结构施工问题，才需要发展商或房屋署跟进。
源头未解决 任何修补皆徒劳
他建议事主采取科学鉴证方法，首先是抽取滴水样本化验，若验出盐分即可确认是坐厕咸水系统漏水；其次是利用红外线扫描外墙。明哥强调，任何渗漏问题必须直接先找到源头，后续才能进行彻底维修。在未找到并修复实际源头前，无论事主在自己室内加造防水工程，还是房屋署在外墙进行表面修补，皆无法阻止水分继续渗透。所有单方面行动均属治标不治本，当务之急是尽快确认源头，对症下药。
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房屋署：极可能涉及上层单位 扮演中间人积极跟进
房屋署就个案回复查询，指有关业主（下称「投诉人」）早于2025年10月及11月分别完成收楼及执修，当时并未有就单位出现渗水问题作出任何投诉。直至今年3月底，启悦苑管理处及房屋署收到投诉人报告单位出现渗水情况，房屋署便一直积极协助投诉人跟进，包括安排房屋署工程团队到场视察，其后更多次检查涉事单位及其上层多个单位。
工程团队发现位于其上层的毗邻单位（下称「上层单位」），曾经改动浴室门口位置，并更换厨房及浴室墙身与地台瓷砖，相信上层单位浴室或厨房的原有防水层，极可能已因其装修工程而受损，导致楼下投诉人的单位出现渗水情况，问题并不是因为楼宇原有结构、防水工程或装备欠妥所致。至于社交媒体贴文提及出现的所谓「钟乳石」，正正是由于水滴由上层单位渗出外墙时，溶解墙身或地板内的钙碳物等成份，形成结晶物。
虽然事件属业主之间需要商量解决的问题，房屋署团队亦一直扮演中间人的角色，包括去信上层单位业主，要求积极跟进渗水问题，尽快安排维修。管理处亦在今年4月10日协助投诉人联络渗水办，并于7月8日再要求对方从速跟进个案。待渗水办发出其测试结果报告后，房屋署团队及管理处会向投诉人提供一切所需可行协助。
房屋署再次提醒资助出售单位的业主，改装墙瓷砖、地台砖或安装淋浴隔间，一旦影响或损坏防水涂层功效，便可能导致渗水情况，令其他单位蒙受损失，引起有关问题的业主会被追究责任。
对于这宗漏水个案，大家有什么看法？欢迎留言讨论。
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