按息抽升｜地產股先行捱沽 料未來一年樓價再跌一成 新盤勢掀劈價潮
發佈時間：06:00 2023-09-12
滙豐突大幅上調新造H按封頂息0.5厘，令按息水平扯高至4.125厘，亮起樓市進一步下行的警號。本地地產股應聲下挫，四大地產商市值單日蒸發合共335億元。最新分析估計，按息上升將令未來一年樓價再跌10%，亦將有更多發展商加入劈價大軍。
美加息勢再推升本港按息
滙豐上周決定，在本月18日起，將新造H按封頂息大幅上調0.5厘，至最優惠利率（P）減1.75厘，實際鎖按由3.625厘升至4.125厘，屬多年未見，更高絕大型銀行。彭博行業研究認為，將會有更多銀行跟隨滙豐加按息，同時當美國今年內繼續加息，本港銀行亦有機會上調P，令實際按息進一步推升。
樓價低200周線8% 「整體升勢或已結束」
該機構估計，在按息抽高後，二手樓價將在未來12個月下跌10%，指出二手樓價從2021年8月的高峰至今累跌15.4%，亦較200周平均水平低8.3%，該情況過去20年從未發生，「反映整體樓市上升趨勢可能已經結束」，近4年買樓人士均可能已損手。
彭博研究又認為，新地（0016）等主要發展商，會仿效長實（1113）將新盤劈價，定價遠低於同類二手樓來刺激置業需求，以避免出售率過低而蒙受損失。報告提及長實親海駅II期平均呎價1.49萬元，是7年市區新低；由信置（0083）、嘉華（0173）、招商局置地（0978）及港鐵（0066）合作發展的將軍澳日出康城凱柏峰III，平均呎價1.73萬元，低過前兩期約10%；並提及天水圍YOHO WEST將本月推售。
供樓負擔比率升至55% 壓抑需求
彭博研究解釋，本港家庭供款佔收入比率，已由去年11月的50.3%，升至今年7月的55.3%，正加重港人供樓負擔，並預計未來繼續提升，將進一步限制樓市需求。彭博續指，當二手樓價跌10%，才有機會令家庭負擔比率回落至45%的低位。
滙豐上調H按封頂息至4.125厘後，以500萬元貸款額、供款30年計，每月供款將增加1,429元或6.3%，達到24,232元；壓力測試下最低的月入要求將多增2663元或5.6%，至50,634元。而以每100萬元貸款計，每月供款將增加約285元。
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