宏福苑法團管理人合安申延長召開業主大會期限 遭法庭拒絕

宏福苑法團管理人合安管理有限公司今年4月29日收到業主聯署要求，舉辦1個可容納不少於1,000人、為期至少6小時的業主特別大會。合安向土地審裁處申請延長召開和舉行會議的法定期限，法官林展程今午頒下判詞，裁定土地審裁處並無相關司法管轄權，駁回合安申請，但不作訟費命令。

條例未賦予土審處改變權利和義務的司法管轄權

合安一方早前向土審處申請3項命令，包括延長合安發出業主大會通知的時限、延長舉行業主大會的時限；以及如果在宏福苑火災後，《建築物管理條例》所規定的送達方式，即面交、郵寄及放在單位信箱已不再可行，請求法庭就送達業主大會通知一事，作出替代辦法的指示。

判詞指，土審處是「法例的產物」，其權力由成文法所授予及定義，土審處固然具備規管其常規及程序的司法管轄權，但關於這次申請涉及的實質權利及義務，土審處並不具備固有司法管轄權。

涉及召開和舉辦業主大會期限的《建築物管理條例》附表3，是規管業主立案法團的「會議及其程序」的獨立法律條文，當中的權利和義務均屬法定性質。林官認為，《建築物管理條例》並未賦予土審處改變該條例下權利和義務的司法管轄權。

應由私人各方自行決定如何處理其事務

《建築物管理條例》附表3第7段亦明言，除該條例另有規定外，法團會議程序由法團決定。林官指出，這與法庭不應輕易干預私人組織內部管理的司法取態一致，因為組織成員才是最能就牽涉自身私人權利與義務的私人事務作出決定，而並非法庭。雖然法庭負有憲制責任，在發生爭議時按法律作出裁斷，但在不違反法律的前提下，應由私人各方自行決定如何處理其事務。

判詞指，業主要求召開業主大會是業主的基本實質權利，使業主有機會聚首一堂，以作出討論、商議及決定等，召開與舉行會議的權利屬同一事物的兩面。因此不接受合安一方所指：召開會議權利屬程序性質，而舉行會議權利則屬實質性質。

除非獲條例授權否則無權改變立法機關定下開會時間

林官指，召開和舉行會議的權利如要具有實質意義，會議必須在合理時間內召開和舉行，而立法機關已決定合理時間為14天內召開及45天內舉行會議，變更該時限即等同於變更法例所設的實質權利，除非條文明確授予此等權力，否則土審處根本無從改變這項實質權利。

林官又以《公司條例》與《建築物管理條例》作比較，指出《公司條例》第570條及610條均有賦予法庭延長時限的司法管轄權，但《建築物管理條例》並無片言隻語提及可改變時限，也沒有提到法庭具有改變時限的司法管轄權。

合安早前提出，《土地審裁處條例》第10條有賦予相關司法管轄權，並援引Towerich案例。林官參考案例後，認為雖有提及延展送達通知時限的司法管轄權，但該類通知屬程序性質，而非實質性質，故該條例第10條並不適用於召開業主大會通知。

土審處無權延遲召開大會及就通知替代方案事先批出許可

林官又指考慮到上文下理，《土地審裁處條例》並未賦予土審處延長舉行業主大會期限的司法管轄權，即使法庭具有延長召開大會的司法管轄權，業主大會仍須依期舉行大會，合安現階段需要做的便是發出會議通知、以趕及6月13日的期限。因此即使具有延遲召開大會的司法管轄權，土審處也不會受理合安這項申請。

就發出業主大會通知的替代方式，林官同樣認為沒有任何法定條文，指土審處有司法管轄權命令以任何替代方式發出會議通知。惟發出通知的目的是讓業主知悉此事，因此合安其實可採取一切合理方式發出通知，合安提出的報章刊登公告、網站公布及發電郵等都似乎有效，但法庭並無權就「替代送達」的方案事先批予許可。

林官最終基於土審處並無相關司法管轄權，剔除及駁回合安的申請，不作任何訟費命令。

讚合安與民政事務總署成功整理收集業主聯絡

林官在判詞後記中，指為儘量減少潛在違反法定責任情況，合安應盡快召開及舉行會議，雖然明白這可能存在實際困難，但一些據稱是業主的人士最近提交了一些反對通知書，當中提到合安能夠在處理退款及欠款等事宜中整理出業主個人資料，顯然合安已成功透過郵件聯絡到相關業主。

林官又指合安和民政事務總署值得讚賞，合安能在這個前所未有的情況下，成功整理出1,984個單位中1,601個業主的通訊地址、電話號碼及電郵地址；而民政署則向合安提供了根據「一戶一社工」系統收集所得的業主聯絡電話。這一切似乎都顯示出，這些實際困難並非無法克服。

宣稱業主去信土審處稱支持合安申請

另一方面，土審處也收到據稱由業主發出的信件，表示支持合安申請，理由包括災後許多業主忙於應付基本生活所需、合安應把資源集中於處理災後工作等。

林官指，雙方各自有其實際及合理顧慮，但即使是各方之間的協議，也不能賦予法院或土審處司法管轄權，僅有實際困難更不會賦予司法管轄權，這可能會不幸地給合安或部分業主留下印象，認為土審處拘泥於技術問題，畏縮不前、甚至漠不關心。

司法機構成立專責組優先處理與火災有關法律程序

惟林官重申，司法機構早於去年12月發表聲明，因應火災引致的特殊情況，司法機構在其司法管轄權內主動採取了多項特別措施，包括成立一個由高等法院首席法官領導的專責工作小組，「在不損害司法公正的前提下」，確保「各級法院」迅速和優先處理與火災有關的法律程序。

司法機構亦豁免遺產承辦事宜的表列費用，根據個別情況考慮寬減其他法庭服務的費用。雖然這些特別措施或許看似遙遠，但都顯示出只要在其司法管轄權內，司法機構會一直積極考慮如何在不損害公平公正的前提下，照顧與火災相關的特殊情況，並已準備就緒。

案件編號：LDBM74/2026
法庭記者：王仁昌