開放式新盤隱藏開支多 消防裝置須年檢 冷氣維修貴 收租客：早知咁煩就唔買
發佈時間：06:00 2026-10-06 HKT
買樓除了要應付高樓價及裝修費之外，入伙後的隱藏開支亦不能忽視。近年不少新盤均採用開放式廚房及玻璃幕牆設計，雖然可增加空間感及採光，但相關消防裝置的「年檢」，以及冷氣維修涉及的費用和安排，可能會令業主失去預期。一位持有開放式單位收租的業主接受《星島頭條》訪問時亦表示，買樓前並不知道有關要求，明言「早知咁煩就唔買」。
消防裝置須年檢 違者或罰5萬
由於開放式廚房欠缺耐火牆及防火門等分隔，因此須採取額外措施，確保消防安全。根據《2011年建築物消防安全守則》，採用開放式廚房設計的單位，須於距離爐頭1米範圍內設計煙霧偵測器，爐頭上方天花亦須安裝消防花灑頭，相關消防裝置須按規定接駁至大廈火警警報系統及消防通訊中心。另外，單位通風系統也需安裝防火閘及具抗火效能的全高度牆壁。
值得留意的是，根據香港法例第95B章《消防（裝置及設備）規例》，單位擁有人/佔用人須確保消防裝置保持有效操作，並「每年」至少安排註冊消防裝置承辦商檢查一次，進行所需保養及提交相關消防證書，違者最高可被罰款50,000元。
一位持有開放式單位收租的業主陳先生表示，自己也是接獲管理處通知，才知道單位內的消防裝置須進行年檢，雖然費用不多，但因為「年年都要」，認為相當不便。他更提到，曾試過收到管理處通告後，隨即聯絡租客，希望盡快安排承辦商入屋檢查，但卻遲遲未獲回覆，大感無奈。
點擊睇開放式廚房消防保養須知：
倘租客不配合 宜保留溝通紀錄
若面對租客未有回覆或不願配合，中原訓練學院院長郭昶建議，業主可循三個步驟跟進。當中包括：
一、保留溝通紀錄、說明消防年檢的目的，並提出數個合理日期及時段供對方選擇，讓租客了解配合檢查的重要性，甚至考慮寄發掛號信作正式通知，以便日後向管理處或消防處交代；
二、檢視租約條款，了解當中是否訂明，業主或承辦商可在給予合理通知後，進入單位進行視察、維修或履行相關法定責任，但是否構成違約，以及能否追討損失或終止租約，則須視乎條款及個案情況，不能一概而論；
三、主動聯絡管理處或業主立案法團，表明願意配合消防年檢，並提供聯絡租客的紀錄，尋求協助協調入屋時間。
更換冷氣恐面臨逾10萬開支
除了開放式廚房的消防年檢費用，冷氣維修亦可能成為另一筆意外支出。近年不少新盤及半新盤採用玻璃幕牆設計，部分單位的冷氣室外機位置及屋苑維修安排，令更換工程變得複雜，費用亦隨之增加。
有業主在網上大吐苦水，指家中分體式冷氣室外機損壞，更換費用竟高達逾10萬元，認為極不合理。他表示，單位實用面積僅200多方呎，家中的「一拖二」分體式冷氣室外機近日損壞，連同兩部室內機均需更換，惟安排工程時遇上重重困難。
據該業主稱，屋苑管理公司不允許搭棚，要求必須使用吊船施工；管理公司推薦的承辦商，單是一部冷氣機便報價6萬元，亦不接受業主自備冷氣機，租用吊船則另需3萬元。
帖文引起不少住戶共鳴，有人表示，類似的高價維修費在部分新型屋苑並不罕見，甚至形容6萬元的報價「其實唔貴」；有人則分享朋友的經歷，指對方所住屋苑更換一部冷氣的費用高達12萬元；即使嘗試另聘承辦商，亦遇上種種限制及繁複要求，形容當中充滿「魔鬼細節」。他稱，朋友最終為免日後再面對同類問題，選擇在另一部冷氣損壞前出售單位。
三種設計便利冷氣維修
針對冷氣室外機維修困難的問題，資深認證驗樓師賴達明（明哥）表示，近年新落成樓宇在設計上已有改進，將室外機安置於較便於檢修的位置，有助減少工人在外牆工作的風險，提高維修效率，亦可降低業主負擔。常見設計包括以下三種：
1.維修窗配合冷氣機平台
預留檢修通道，讓工人從單位內的維修窗，例如廚房或浴室窗戶，前往冷氣機平台施工，減少使用棚架或吊船的需要。
2.露台天花安裝室外機
適用於設有較大露台的單位，將室外機安裝於露台天花等較容易觸及的位置，讓工人可在露台內進行維修。
3.「三合一」露台
將露台、工作平台及冷氣機平台合併，室外機放置於露台的側邊。當冷氣機故障時，維修人員可直接在露台進行檢查及維修，毋須再搭棚、更毋須租用吊船，大大降低了長遠的保養成本。
相關文章：200呎單位換冷氣 索價逾10萬天價 業主疑「被劏」 驗樓師予3大自救方法
相關文章：新樓冷氣製冷機放外牆 單計檢查費已逾萬元惹熱議 驗樓師卻這樣回應
相關文章：啟德居屋改建開放式廚房 恐涉3大風險「開門見洗手盆」犯風水大忌
相關文章：單位滲水拖足3年險觸電 業主無奈鑿牆搵源頭 專家拆解外牆喉管責任 教用無損檢測
相關文章：長者裝修津貼最高8萬元 處理不當恐一場空 擅改廚廁成中伏位 即睇65歲公屋業主案例
相關文章：豪花180萬翻新單位變爛尾 熟人介紹照中伏 名牌浴缸遭換平價貨 大律師：宜先循民事追討
