开放式新盘隐藏开支多 消防装置须年检 冷气维修贵 收租客：早知咁烦就唔买
发布时间：06:00 2026-10-06 HKT
买楼除了要应付高楼价及装修费之外，入伙后的隐藏开支亦不能忽视。近年不少新盘均采用开放式厨房及玻璃幕墙设计，虽然可增加空间感及采光，但相关消防装置的「年检」，以及冷气维修涉及的费用和安排，可能会令业主失去预期。一位持有开放式单位收租的业主接受《星岛头条》访问时亦表示，买楼前并不知道有关要求，明言「早知咁烦就唔买」。
消防装置须年检 违者或罚5万
由于开放式厨房欠缺耐火墙及防火门等分隔，因此须采取额外措施，确保消防安全。根据《2011年建筑物消防安全守则》，采用开放式厨房设计的单位，须于距离炉头1米范围内设计烟雾侦测器，炉头上方天花亦须安装消防花洒头，相关消防装置须按规定接驳至大厦火警警报系统及消防通讯中心。另外，单位通风系统也需安装防火闸及具抗火效能的全高度墙壁。
值得留意的是，根据香港法例第95B章《消防（装置及设备）规例》，单位拥有人/占用人须确保消防装置保持有效操作，并「每年」至少安排注册消防装置承办商检查一次，进行所需保养及提交相关消防证书，违者最高可被罚款50,000元。
一位持有开放式单位收租的业主陈先生表示，自己也是接获管理处通知，才知道单位内的消防装置须进行年检，虽然费用不多，但因为「年年都要」，认为相当不便。他更提到，曾试过收到管理处通告后，随即联络租客，希望尽快安排承办商入屋检查，但却迟迟未获回复，大感无奈。
点击睇开放式厨房消防保养须知：
倘租客不配合 宜保留沟通纪录
若面对租客未有回复或不愿配合，中原训练学院院长郭昶建议，业主可循三个步骤跟进。当中包括：
一、保留沟通纪录、说明消防年检的目的，并提出数个合理日期及时段供对方选择，让租客了解配合检查的重要性，甚至考虑寄发挂号信作正式通知，以便日后向管理处或消防处交代；
二、检视租约条款，了解当中是否订明，业主或承办商可在给予合理通知后，进入单位进行视察、维修或履行相关法定责任，但是否构成违约，以及能否追讨损失或终止租约，则须视乎条款及个案情况，不能一概而论；
三、主动联络管理处或业主立案法团，表明愿意配合消防年检，并提供联络租客的纪录，寻求协助协调入屋时间。
更换冷气恐面临逾10万开支
除了开放式厨房的消防年检费用，冷气维修亦可能成为另一笔意外支出。近年不少新盘及半新盘采用玻璃幕墙设计，部分单位的冷气室外机位置及屋苑维修安排，令更换工程变得复杂，费用亦随之增加。
有业主在网上大吐苦水，指家中分体式冷气室外机损坏，更换费用竟高达逾10万元，认为极不合理。他表示，单位实用面积仅200多方呎，家中的「一拖二」分体式冷气室外机近日损坏，连同两部室内机均需更换，惟安排工程时遇上重重困难。
据该业主称，屋苑管理公司不允许搭棚，要求必须使用吊船施工；管理公司推荐的承办商，单是一部冷气机便报价6万元，亦不接受业主自备冷气机，租用吊船则另需3万元。
帖文引起不少住户共鸣，有人表示，类似的高价维修费在部分新型屋苑并不罕见，甚至形容6万元的报价「其实唔贵」；有人则分享朋友的经历，指对方所住屋苑更换一部冷气的费用高达12万元；即使尝试另聘承办商，亦遇上种种限制及繁复要求，形容当中充满「魔鬼细节」。他称，朋友最终为免日后再面对同类问题，选择在另一部冷气损坏前出售单位。
三种设计便利冷气维修
针对冷气室外机维修困难的问题，资深认证验楼师赖达明（明哥）表示，近年新落成楼宇在设计上已有改进，将室外机安置于较便于检修的位置，有助减少工人在外墙工作的风险，提高维修效率，亦可降低业主负担。常见设计包括以下三种：
1.维修窗配合冷气机平台
预留检修通道，让工人从单位内的维修窗，例如厨房或浴室窗户，前往冷气机平台施工，减少使用棚架或吊船的需要。
2.露台天花安装室外机
适用于设有较大露台的单位，将室外机安装于露台天花等较容易触及的位置，让工人可在露台内进行维修。
3.「三合一」露台
将露台、工作平台及冷气机平台合并，室外机放置于露台的侧边。当冷气机故障时，维修人员可直接在露台进行检查及维修，毋须再搭棚、更毋须租用吊船，大大降低了长远的保养成本。
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