農曆七月尋找另類盤凶宅大王教路必查死亡證「定價要設身處地感受氣氛」

更新時間：06:00 2026-08-17 HKT
發佈時間：06:00 2026-08-17 HKT

踏入農曆7月，正值傳統鬼節。對於鬼魂之說，不少人寧可信其有，對「事故單位」（俗稱凶宅）避之則吉；但亦有投資者百無禁忌，專門吸納這類物業作另類投資。為深入了解凶宅市場的運作與竅門，《星島頭條》特別專訪了有「凶宅大王」之稱的資深投資者伍冠流，由他親自拆解另類物業的投資法則。

市價「七折」底線非一成不變

縱橫樓市多年的伍冠流，歷年來買賣約200個物業，當中近百伙屬事故單位。雖然近年他已較少涉足凶宅市場，但累積的實戰經驗依然深厚。他指出，坊間對凶宅估價向來眾說紛紜，甚至有行內人戲言「死多一個人，樓價就多一折」。伍冠流解釋，事故單位的實際折讓幅度，往往會視乎物業予人的「不安感」而有所增減，「我在買賣中，其實都是設身處地去感受單位氣氛，從而為物業定價。」

縱橫樓市多年的伍冠流，歷年來買賣約200個物業，當中近百伙屬事故單位。

過往伍冠流曾明言，投資凶宅必須堅守「七折」的入市底線。然而，這項法則亦非一成不變。他坦言，在不同的經濟周期下，這條底線會因應市況靈活微調，「如果遇到心水盤但業主只肯開八折或九折，我就會看樓齡和銷流量而作出決定，如果接近新樓是可以接受。」

此外，凶宅亦有不同程度的「凶」險之分，直接左右其在市場的承接力。伍冠流直指，在各類事故單位中，以長者或病人「自然身故」的物業最容易獲買家或租客接手；相反，一旦牽涉謀殺或兇殺等嚴重命案，則屬於最難令人釋懷的類別，市場抗性極大。

拆解放盤實例事發太近成致命傷

由於凶宅客源較窄，業主放售往往需要以低價突圍。早前有業主在網上發帖，自讓荃灣愉景新城一個11樓的兩房事故單位，向東南望內園景，連同教會團體租約放售。業主在帖文中坦言，單位曾於2023年初發生事故，指同類正常單位銀行估價為677萬元，現以七折求售，並標明可小幅議價。翻查成交紀錄，業主於2024年9月以337萬元購入單位，引起不少人討論，而有關放售帖文目前已被刪除。

荃灣愉景新城一個11樓的兩房事故單位，向東南望內園景，連同教會團體租約放售。

對於這個放盤，伍冠流一語道破其最大致命傷，「事故發生在2023年，距離現在只有短短3年，時間太新！買家對事件記憶猶新，忌諱的人自然較多。」他續指，雖然開價在部分自用買家眼中或算合理，但對投資者而言則水位有限，吸引力仍然欠奉。

入市前必做功課宜查閱死亡證

凶宅買賣的最大難關在於承造按揭。伍冠流強調，有意入市的投資者必須「做足功課」，而他的指定動作就是查閱死者的死亡證，「買凶宅前，我一定會去生死登記處索取死亡證，以了解清楚死因、死法以及最終死亡地點。這些細節會直接影響單位的叫價，以及日後租客入住的意願。」

他解釋，死亡地點往往是銀行估價與批出按揭的關鍵。若是上吊，地點必然在單位內；但若是燒炭，事主有可能在送院搶救後才宣告不治。「這樣的話，死亡證上的死亡地點便是醫院，而非單位。買家可藉此向銀行據理力爭，證明該單位嚴格上不屬於凶宅，從而提高獲批貸款的機會。」他補充，如果死亡證上無可辯駁地寫明死在單位內，就無謂再與銀行爭拗了。

伍冠流曾以市價六折購入沙田第一城一個曾發生燒炭事件的單位。

伍冠流亦分享了自己一次成功為「凶宅」承造按揭的經驗，當時他以市價六折購入沙田第一城一個曾發生燒炭事件的單位。起初，銀行一如預期拒絕批出按揭。其後，他想盡辦法向生死登記處取得死亡證，證明事主是燒炭後一日在醫院才宣告不治。最終他憑藉這紙證明，成功勸服銀行批出貸款。

伍冠流憑藉這紙死亡證，成功勸服銀行批出貸款。

重本翻新裝修沖淡不安感

對於手持事故單位、希望盡快套現的投資者，伍冠流坦言，由於這類物業客源始終受限，因此定價時必須具備足夠誠意，提供顯著的折讓幅度方能吸引買家。除了在價格上作讓步，他建議不妨加重本錢，為單位進行全面的翻新裝修。他解釋，將單位重新粉飾至美侖美奐，能大幅沖淡事故帶來的不安感，令樓盤在市場上更容易覓得新買家承接。