农历七月寻找另类盘凶宅大王教路必查死亡证「定价要设身处地感受气氛」

更新时间：06:00 2026-08-17 HKT
发布时间：06:00 2026-08-17 HKT

踏入农历7月，正值传统鬼节。对于鬼魂之说，不少人宁可信其有，对「事故单位」（俗称凶宅）避之则吉；但亦有投资者百无禁忌，专门吸纳这类物业作另类投资。为深入了解凶宅市场的运作与窍门，《星岛头条》特别专访了有「凶宅大王」之称的资深投资者伍冠流，由他亲自拆解另类物业的投资法则。

市价「七折」底线非一成不变

纵横楼市多年的伍冠流，历年来买卖约200个物业，当中近百伙属事故单位。虽然近年他已较少涉足凶宅市场，但累积的实战经验依然深厚。他指出，坊间对凶宅估价向来众说纷纭，甚至有行内人戏言「死多一个人，楼价就多一折」。伍冠流解释，事故单位的实际折让幅度，往往会视乎物业予人的「不安感」而有所增减，「我在买卖中，其实都是设身处地去感受单位气氛，从而为物业定价。」

纵横楼市多年的伍冠流，历年来买卖约200个物业，当中近百伙属事故单位。

过往伍冠流曾明言，投资凶宅必须坚守「七折」的入市底线。然而，这项法则亦非一成不变。他坦言，在不同的经济周期下，这条底线会因应市况灵活微调，「如果遇到心水盘但业主只肯开八折或九折，我就会看楼龄和销流量而作出决定，如果接近新楼是可以接受。」

此外，凶宅亦有不同程度的「凶」险之分，直接左右其在市场的承接力。伍冠流直指，在各类事故单位中，以长者或病人「自然身故」的物业最容易获买家或租客接手；相反，一旦牵涉谋杀或凶杀等严重命案，则属于最难令人释怀的类别，市场抗性极大。

拆解放盘实例事发太近成致命伤

由于凶宅客源较窄，业主放售往往需要以低价突围。早前有业主在网上发帖，自让荃湾愉景新城一个11楼的两房事故单位，向东南望内园景，连同教会团体租约放售。业主在帖文中坦言，单位曾于2023年初发生事故，指同类正常单位银行估价为677万元，现以七折求售，并标明可小幅议价。翻查成交纪录，业主于2024年9月以337万元购入单位，引起不少人讨论，而有关放售帖文目前已被删除。

荃湾愉景新城一个11楼的两房事故单位，向东南望内园景，连同教会团体租约放售。

对于这个放盘，伍冠流一语道破其最大致命伤，「事故发生在2023年，距离现在只有短短3年，时间太新！买家对事件记忆犹新，忌讳的人自然较多。」他续指，虽然开价在部分自用买家眼中或算合理，但对投资者而言则水位有限，吸引力仍然欠奉。

入市前必做功课宜查阅死亡证

凶宅买卖的最大难关在于承造按揭。伍冠流强调，有意入市的投资者必须「做足功课」，而他的指定动作就是查阅死者的死亡证，「买凶宅前，我一定会去生死登记处索取死亡证，以了解清楚死因、死法以及最终死亡地点。这些细节会直接影响单位的叫价，以及日后租客入住的意愿。」

他解释，死亡地点往往是银行估价与批出按揭的关键。若是上吊，地点必然在单位内；但若是烧炭，事主有可能在送院抢救后才宣告不治。「这样的话，死亡证上的死亡地点便是医院，而非单位。买家可借此向银行据理力争，证明该单位严格上不属于凶宅，从而提高获批贷款的机会。」他补充，如果死亡证上无可辩驳地写明死在单位内，就无谓再与银行争拗了。

伍冠流曾以市价六折购入沙田第一城一个曾发生烧炭事件的单位。

伍冠流亦分享了自己一次成功为「凶宅」承造按揭的经验，当时他以市价六折购入沙田第一城一个曾发生烧炭事件的单位。起初，银行一如预期拒绝批出按揭。其后，他想尽办法向生死登记处取得死亡证，证明事主是烧炭后一日在医院才宣告不治。最终他凭借这纸证明，成功劝服银行批出贷款。

伍冠流凭借这纸死亡证，成功劝服银行批出贷款。

重本翻新装修冲淡不安感

对于手持事故单位、希望尽快套现的投资者，伍冠流坦言，由于这类物业客源始终受限，因此定价时必须具备足够诚意，提供显著的折让幅度方能吸引买家。除了在价格上作让步，他建议不妨加重本钱，为单位进行全面的翻新装修。他解释，将单位重新粉饰至美仑美奂，能大幅冲淡事故带来的不安感，令楼盘在市场上更容易觅得新买家承接。