單位滲水拖足3年險觸電業主無奈鑿牆搵源頭專家拆解外牆喉管責任教用無損檢測

更新時間：06:00 2026-07-17 HKT
發佈時間：06:00 2026-07-17 HKT

香港樓宇滲水問題屢見不鮮，有業主向《星島頭條》大吐苦水，指其單位受滲水問題纏繞逾3年，管理處初期竟以「春天潮濕」敷衍塞責。最終鑿開單位外牆紙皮石，才找出滲水源頭，惟事件至今仍未解決，令她每日飽受心理與安全的雙重折磨。資深認證驗樓師賴達明（明哥）指出，傳統鑿牆屬破壞性測試，建議利用無損檢測方法，並強調濕度達90%已屬嚴重滲水，絕不能簡單歸咎於潮濕天氣。

天花剝落燈位持續滴水

業主H小姐多年前一手購入屯門某屋苑單位居住至今。自2023年起，單位廚房、走廊及浴室天花出現剝落及滲水，當時她已花費約24,000元進行全面防漏及批盪維修。豈料去年2月中，漏水問題突然大規模爆發。其中廚房天花明顯積水並持續滴水，濕度計更一度「爆錶」高達90%。

目前，該單位廚房天花大面積剝落並露出石屎，牆身發霉起泡。最危險的是燈位長期滴水，早前更曾發生觸電事故。H小姐坦言每日生活在恐懼之中，無奈表示「連廚房都不敢正常使用。」

點擊睇單位滲水情況：

面對嚴重漏水，管理處的處理態度令H小姐倍感委屈。去年漏水復發時，她第一時間通知管理處並懷疑樓上單位爆喉，惟管理處人員視察後僅稱「依家係春天潮濕天氣，所以天花出水」，完全否認漏水。其後數月，管理處不斷「耍太極」，從不主動回覆進度。直至去年6月底，在H小姐強烈施壓下，管理處才上門檢查樓上單位，赫然發現對方門框地下嚴重積水且發黑，實證有水源滲漏。

經過大半年的拉鋸，管理處在未有事先通知的情況下，於H小姐單位的廚房及大廳外牆搭棚。她憶述，管理處最初聲稱搭建棚架是為維修浴室外牆破裂的紙皮石，怎料最終連廚房及大廳外牆亦一併圍封。當她向管理公司經理追問原委時，對方態度惡劣，更囂張反斥：「幫你搵漏水源頭，仲想點呀？」她進一步批評，工程的行政安排極度混亂，甚至出現「先開工、後補通告」的違規情況，令她大感無奈。

工程人員於去年12月鑿開廚房外牆紙皮石，發現樓上外牆排水喉管持續滲水，至今年5月獲進一步確認是樓上單位廚房一段地台去水支渠因未接駁妥當，導致污水滲至H小姐單位廚房，「如果我不追問，係唔係就要一世住喺呢個隨時漏電、跌石屎嘅危險屋企？」

然而，即使找到源頭，滲水問題依然未能解決。H小姐曾與樓上住戶溝通，對方稱雖然該喉管屬於其單位，但滲出的水未必來自其單位，管理處表明拒絕介入，稱協調業主糾紛並非其職責範圍，着她自行解決。

根據屋宇署及食物環境衞生署聯合辦事處（下稱聯合辧事處）上月發出的書面回覆，顧問公司職員發現上下層單位之間的外牆排水喉管懷疑有滲漏，因此將個案轉交屋宇署跟進。而因排水管本身無明顯破損，僅是有水從該位置滲出，故再將個案轉交滲水辦接手。滲水辦預定下周四（23日）派員上門視察，現時H小姐每日只能在窗邊鋪滿毛巾吸水。

驗樓師料滲漏位置屬外牆排水管夾口

就H小姐的個案而言，明哥分析指，滲漏位置屬外牆排水管夾口，很大機會是室內設施向外滲漏。他指，由於聯合辧事處主要處理室內及私用部份的污水滲漏，按現行程序，即使測試色水已明顯滲出室外，若未能在室內發現色水，聯合辧事處亦不能確認源頭並採取執法行動；另一邊廂，因涉事排水管外觀無明顯破損，屋宇署未能根據《建築物條例》執法，最終只能將個案轉交滲水辦，影響調查進度。

資深認證驗樓師賴達明。

明哥表示，處理滲水爭議首要查明成因及涉及設施，而非單靠「估」。他指出，傳統鑿牆方式屬破壞性測試，較花時間且需搭棚復修；建議採用高清紅外線掃描、微波掃描及水樣本分析等無損方法，更快且破壞較少。

現時家居滲水主要分5類，包括食水管滲漏、排水管滲漏、防水層滲水、外牆滲水，以及因潮濕或強烈溫差引致的冷凝水。要分辨結構性滲漏與潮濕，可利用導電感應濕度儀檢測，配合當日相對濕度及單位通風條件判斷。他強調，按聯辦處標準，濕度達80度以上已屬嚴重滲水；若天花濕度曾達90%而當日濕度正常，絕不能簡單歸咎於天氣。

最快14日發通知拒配合可追討檢測費

不少業主對外牆喉管的責任存在誤解，誤以為單位外的喉管便不屬於自己。明哥解釋，根據一般大廈公契原則，屬於個別業主獨有享用（Exclusive Use）的部份一般被界定屬於「私用部份」，而由大廈業主共同享用（Common Use)）的部份則被界定屬於「公用部份」。

如引致滲水成因所屬源頭是「公用部份」，應由業主立案法團及物業管理公司負責。若某「私用部份」，則該私用部份的業主負責，而法團或管理公司有權按公契要求該業主維修；受滋擾的單位業主亦可要求樓上業主維修，甚至就滲水造成的損失索償。

為加快處理滲水糾紛，聯合辦事處已於昨日（16日）起全面實施調查私人樓宇滲水的新程序。若有理由相信滲水是由上層單位所引致，由食環署及屋宇署組成的聯合辦事處，會在接獲舉報後約14個工作天內，向上層單位業主發出「建議維修通知」，要求在28日內自行檢查和完成維修。若業主沒有履行責任，會被徵收不少於17000元的檢驗費用。

相比起以往須待所有調查完成後才發出「妨擾事故通知」，新程序大幅提早了約57個工作天，有效縮短處理滲水的時間。按聯合辦事處規定，此前接獲的個案原須繼續沿用舊程序；但鑑於H小姐的個案已拖延逾3年，經其家人強烈爭取下，滲水辦於下周上門視察時，將採用新程序跟進。