单位渗水拖足3年险触电业主无奈凿墙揾源头专家拆解外墙喉管责任教用无损检测

更新时间：06:00 2026-07-17 HKT
发布时间：06:00 2026-07-17 HKT

香港楼宇渗水问题屡见不鲜，有业主向《星岛头条》大吐苦水，指其单位受渗水问题缠绕逾3年，管理处初期竟以「春天潮湿」敷衍塞责。最终凿开单位外墙纸皮石，才找出渗水源头，惟事件至今仍未解决，令她每日饱受心理与安全的双重折磨。资深认证验楼师赖达明（明哥）指出，传统凿墙属破坏性测试，建议利用无损检测方法，并强调湿度达90%已属严重渗水，绝不能简单归咎于潮湿天气。

天花剥落灯位持续滴水

业主H小姐多年前一手购入屯门某屋苑单位居住至今。自2023年起，单位厨房、走廊及浴室天花出现剥落及渗水，当时她已花费约24,000元进行全面防漏及批荡维修。岂料去年2月中，漏水问题突然大规模爆发。其中厨房天花明显积水并持续滴水，湿度计更一度「爆表」高达90%。

目前，该单位厨房天花大面积剥落并露出石屎，墙身发霉起泡。最危险的是灯位长期滴水，早前更曾发生触电事故。H小姐坦言每日生活在恐惧之中，无奈表示「连厨房都不敢正常使用。」

点击睇单位渗水情况：

面对严重漏水，管理处的处理态度令H小姐倍感委屈。去年漏水复发时，她第一时间通知管理处并怀疑楼上单位爆喉，惟管理处人员视察后仅称「依家系春天潮湿天气，所以天花出水」，完全否认漏水。其后数月，管理处不断「耍太极」，从不主动回复进度。直至去年6月底，在H小姐强烈施压下，管理处才上门检查楼上单位，赫然发现对方门框地下严重积水且发黑，实证有水源渗漏。

经过大半年的拉锯，管理处在未有事先通知的情况下，于H小姐单位的厨房及大厅外墙搭棚。她忆述，管理处最初声称搭建棚架是为维修浴室外墙破裂的纸皮石，怎料最终连厨房及大厅外墙亦一并围封。当她向管理公司经理追问原委时，对方态度恶劣，更嚣张反斥：「帮你揾漏水源头，仲想点呀？」她进一步批评，工程的行政安排极度混乱，甚至出现「先开工、后补通告」的违规情况，令她大感无奈。

工程人员于去年12月凿开厨房外墙纸皮石，发现楼上外墙排水喉管持续渗水，至今年5月获进一步确认是楼上单位厨房一段地台去水支渠因未接驳妥当，导致污水渗至H小姐单位厨房，「如果我不追问，系唔系就要一世住喺呢个随时漏电、跌石屎嘅危险屋企？」

然而，即使找到源头，渗水问题依然未能解决。H小姐曾与楼上住户沟通，对方称虽然该喉管属于其单位，但渗出的水未必来自其单位，管理处表明拒绝介入，称协调业主纠纷并非其职责范围，着她自行解决。

根据屋宇署及食物环境衞生署联合办事处（下称联合辧事处）上月发出的书面回复，顾问公司职员发现上下层单位之间的外墙排水喉管怀疑有渗漏，因此将个案转交屋宇署跟进。而因排水管本身无明显破损，仅是有水从该位置渗出，故再将个案转交渗水办接手。渗水办预定下周四（23日）派员上门视察，现时H小姐每日只能在窗边铺满毛巾吸水。

验楼师料渗漏位置属外墙排水管夹口

就H小姐的个案而言，明哥分析指，渗漏位置属外墙排水管夹口，很大机会是室内设施向外渗漏。他指，由于联合辧事处主要处理室内及私用部份的污水渗漏，按现行程序，即使测试色水已明显渗出室外，若未能在室内发现色水，联合辧事处亦不能确认源头并采取执法行动；另一边厢，因涉事排水管外观无明显破损，屋宇署未能根据《建筑物条例》执法，最终只能将个案转交渗水办，影响调查进度。

资深认证验楼师赖达明。

明哥表示，处理渗水争议首要查明成因及涉及设施，而非单靠「估」。他指出，传统凿墙方式属破坏性测试，较花时间且需搭棚复修；建议采用高清红外线扫描、微波扫描及水样本分析等无损方法，更快且破坏较少。

现时家居渗水主要分5类，包括食水管渗漏、排水管渗漏、防水层渗水、外墙渗水，以及因潮湿或强烈温差引致的冷凝水。要分辨结构性渗漏与潮湿，可利用导电感应湿度仪检测，配合当日相对湿度及单位通风条件判断。他强调，按联办处标准，湿度达80度以上已属严重渗水；若天花湿度曾达90%而当日湿度正常，绝不能简单归咎于天气。

最快14日发通知拒配合可追讨检测费

不少业主对外墙喉管的责任存在误解，误以为单位外的喉管便不属于自己。明哥解释，根据一般大厦公契原则，属于个别业主独有享用（Exclusive Use）的部份一般被界定属于「私用部份」，而由大厦业主共同享用（Common Use)）的部份则被界定属于「公用部份」。

如引致渗水成因所属源头是「公用部份」，应由业主立案法团及物业管理公司负责。若某「私用部份」，则该私用部份的业主负责，而法团或管理公司有权按公契要求该业主维修；受滋扰的单位业主亦可要求楼上业主维修，甚至就渗水造成的损失索偿。

为加快处理渗水纠纷，联合办事处已于昨日（16日）起全面实施调查私人楼宇渗水的新程序。若有理由相信渗水是由上层单位所引致，由食环署及屋宇署组成的联合办事处，会在接获举报后约14个工作天内，向上层单位业主发出「建议维修通知」，要求在28日内自行检查和完成维修。若业主没有履行责任，会被征收不少于17000元的检验费用。

相比起以往须待所有调查完成后才发出「妨扰事故通知」，新程序大幅提早了约57个工作天，有效缩短处理渗水的时间。按联合办事处规定，此前接获的个案原须继续沿用旧程序；但鉴于H小姐的个案已拖延逾3年，经其家人强烈争取下，渗水办于下周上门视察时，将采用新程序跟进。