天花石屎剝落爆羅生門滲水辦查無發現鄰居仍索償5萬專家教一解決方法

更新時間：06:00 2025-05-30 HKT
發佈時間：06:00 2025-05-30 HKT

家中漏水、滲水問題絕對住戶的惡夢，手尾長之餘亦會被樓下投訴，導致鄰里關係惡化。不過，若在未知真正源頭的情況下，就已遭樓下業主索取賠償，又應該如何處理？最近有人在網上發文求助，稱樓下單位業主反映廚房及洗手間天花石屎剝落，認為是事主單位滲水造成，但滲水辦進行測試後無任何發現。資深認證驗樓師、香港公正行技術總監賴達明向《星島頭條》表示，天花石屎脫落原因並非只有滲水，而解決此類糾紛的最佳方式，是雙方共同委託同一間公證行進行全面檢測，以釐清責任。

事主在討論區發文，稱樓下業主A女士投訴其單位滲水，導致廁所及廚房天花石屎脫落，當時他立即配合滲水辦進行檢查，又使用色水試劑進行測試，其後收到通知指無任何發現，因此終止調查。

然而，A女士堅持問題源自樓上單位，要求事主必須拆除地台並重造防水層。事實上，事主曾帶同裝修師傅到樓下單位檢查，發現並無任何漏水或滲水痕跡，天花亦沒有色水滲出，「只見到鋼根生鏽逼爆石屎，但天花石屎是乾爽。」

該裝修師傅還提出，若樓下單位發現有水漬和顏色，願意免費為其修復，但對方拒絕接受這一提議，仍堅持要求事主拆除地台，更表示會提告。另外，A女士稱已委託公證行檢查，報告指出其單位天花濕度高，排除了喉管問題，推測是樓上單位的防水層失效，並要求賠償5萬元。

事主認為，若有確實證據證明是自己單位滲水造成，必定願意承擔責任修復，惟目前滲水辦調查結果及實際視察檢查的結果都不支持這一說法。若盲目拆除地台重造防水層，萬一之後問題未得到解決，更可能導致無了期的糾紛。

帖文引起不少人討論，有人認為，如果檢查過後無發現有任何滲水或漏水問題，事主就沒有必要理會，「根本唔洗理佢，就算佢出信告你都係咁話」、「你認咗就要幫佢執埋天花，因為承認咗係你造成，佢實有排玩，大把嘢Claim」。

驗樓師：天花石屎脫落成因多

就以上個案，香港公正行技術總監賴達明表示，天花石屎剝落成因眾多，除滲水之外，還包括樓宇老化導致鋼筋嚴重生銹膨脹、溫差及僭建等。如未能確定真正源頭就貿然重造防水層，不僅無法解決問題，更可能引發更多負面影響。

賴達明指，若懷疑單位天花石屎因滲水而出現剝落，首要找到源頭，以確定誰人需就滲水問題負上責任。他強調，滲水問題不只局限於樓上樓下住戶，可能涉及大廈的公用部分或設施，包括公用渠管、防水層和大廈外牆。因此，要判斷及確定真正的滲水源頭，最好方法是使用濕度檢測儀等科學儀器進行專業檢測，包括地台蓄水測試和微波掃描等，以檢查防水層是否有破損。

地台蓄水測試即透過蓄水方法模擬現況，從而評估滲水是否因地台防水層而構成的潛在成因及源頭；微波掃描則透過分析微波掃描儀器，掃描不同深度水路分佈，追查滲水源頭。

事主稱滲水辦進行測試後並無任何發現，而A女士委托的公證行則推測是其單位防水層失效，對於兩者結果的差異，賴達明解釋，滲水辦測試有很大局限性，其工作集中處理污水滲漏，主要測試單位內排水管和部分防水層，不會檢查大廈公用部分，例如外牆及公共水管，亦不會處理雨水滲漏問題。同時，

此外，滲水辦測試方法相對簡單，主要依賴色水測試，只會在部份情下，才會使用紅外線或微波等先進儀器。根據他過往經驗，滲水辦測試成功率僅約20至30%，大部份都未必找到滲水源頭；同時，即使結果指出「未能確定滲水源頭」，並不意味著沒有滲水問題或業主沒有責任，單純是滲水辦無法找出原因。