天花石屎剥落爆罗生门渗水办查无发现邻居仍索偿5万专家教一解决方法

更新时间：06:00 2025-05-30 HKT
发布时间：06:00 2025-05-30 HKT

家中漏水、渗水问题绝对住户的恶梦，手尾长之余亦会被楼下投诉，导致邻里关系恶化。不过，若在未知真正源头的情况下，就已遭楼下业主索取赔偿，又应该如何处理？最近有人在网上发文求助，称楼下单位业主反映厨房及洗手间天花石屎剥落，认为是事主单位渗水造成，但渗水办进行测试后无任何发现。资深认证验楼师、香港公正行技术总监赖达明向《星岛头条》表示，天花石屎脱落原因并非只有渗水，而解决此类纠纷的最佳方式，是双方共同委托同一间公证行进行全面检测，以厘清责任。

事主在讨论区发文，称楼下业主A女士投诉其单位渗水，导致厕所及厨房天花石屎脱落，当时他立即配合渗水办进行检查，又使用色水试剂进行测试，其后收到通知指无任何发现，因此终止调查。

然而，A女士坚持问题源自楼上单位，要求事主必须拆除地台并重造防水层。事实上，事主曾带同装修师傅到楼下单位检查，发现并无任何漏水或渗水痕迹，天花亦没有色水渗出，「只见到钢根生锈逼爆石屎，但天花石屎是干爽。」

该装修师傅还提出，若楼下单位发现有水渍和颜色，愿意免费为其修复，但对方拒绝接受这一提议，仍坚持要求事主拆除地台，更表示会提告。另外，A女士称已委托公证行检查，报告指出其单位天花湿度高，排除了喉管问题，推测是楼上单位的防水层失效，并要求赔偿5万元。

事主认为，若有确实证据证明是自己单位渗水造成，必定愿意承担责任修复，惟目前渗水办调查结果及实际视察检查的结果都不支持这一说法。若盲目拆除地台重造防水层，万一之后问题未得到解决，更可能导致无了期的纠纷。

帖文引起不少人讨论，有人认为，如果检查过后无发现有任何渗水或漏水问题，事主就没有必要理会，「根本唔洗理佢，就算佢出信告你都系咁话」、「你认咗就要帮佢执埋天花，因为承认咗系你造成，佢实有排玩，大把嘢Claim」。

验楼师：天花石屎脱落成因多

就以上个案，香港公正行技术总监赖达明表示，天花石屎剥落成因众多，除渗水之外，还包括楼宇老化导致钢筋严重生锈膨胀、温差及僭建等。如未能确定真正源头就贸然重造防水层，不仅无法解决问题，更可能引发更多负面影响。

赖达明指，若怀疑单位天花石屎因渗水而出现剥落，首要找到源头，以确定谁人需就渗水问题负上责任。他强调，渗水问题不只局限于楼上楼下住户，可能涉及大厦的公用部分或设施，包括公用渠管、防水层和大厦外墙。因此，要判断及确定真正的渗水源头，最好方法是使用湿度检测仪等科学仪器进行专业检测，包括地台蓄水测试和微波扫描等，以检查防水层是否有破损。

地台蓄水测试即透过蓄水方法模拟现况，从而评估渗水是否因地台防水层而构成的潜在成因及源头；微波扫描则透过分析微波扫描仪器，扫描不同深度水路分布，追查渗水源头。

事主称渗水办进行测试后并无任何发现，而A女士委托的公证行则推测是其单位防水层失效，对于两者结果的差异，赖达明解释，渗水办测试有很大局限性，其工作集中处理污水渗漏，主要测试单位内排水管和部分防水层，不会检查大厦公用部分，例如外墙及公共水管，亦不会处理雨水渗漏问题。同时，

此外，渗水办测试方法相对简单，主要依赖色水测试，只会在部份情下，才会使用红外线或微波等先进仪器。根据他过往经验，渗水办测试成功率仅约20至30%，大部份都未必找到渗水源头；同时，即使结果指出「未能确定渗水源头」，并不意味著没有渗水问题或业主没有责任，单纯是渗水办无法找出原因。