P息是按揭息率核心指標一文看清最優惠利率變化影響｜曹德明

更新時間：06:00 2026-10-27 HKT
發佈時間：06:00 2026-10-27 HKT

息口走勢一直是樓市焦點，而按揭息率變化離不開一個核心指標——最優惠利率（Prime Rate，簡稱P）。到底「P」與置業及供樓人士有何切身關係？筆者將在本文中作詳細解說。

最優惠利率「P」是銀行為優質客戶設定的基準貸款利率，在按揭市場中扮演着重要角色。首先，市場上有「P按」產品，即以最優惠利率作為計算基礎的按揭計劃。銀行一般以「P減X%」計算按息，實際按息及還款額會隨「P」的變動而調整。此外，發展商為買家提供的一按或二按，亦多以「P加X%」計算，息率通常高於傳統銀行。

各銀行「P」並非統一

由於資金成本不同，本港的「P」並非統一，市場主要分為「細P」與「大P」。參考現時市況，「細P」由滙豐、中銀及恒生等主流銀行主導，利率為5厘，這3間銀行覆蓋了本港大部分按揭客戶；而「大P」則多由中小型銀行採用，利率為5.25厘。

此外，亦有少數中小型銀行的P為5.375厘或5.5厘。買家比較按揭計劃時，必須釐清銀行所使用的是哪一個「P」。

在H按中扮演安全網角色

除了「P按」，目前市場主流為「H按」，並以銀行同業拆息（HIBOR）作為計算基礎。既然H按着重HIBOR，那它與P按有何關係？事實上，P在H按中扮演着「安全網」角色，即市場常說的「封頂息率」。假設某銀行提供的H按計劃為「H+1.3厘，封頂息率為P-1.75厘（P=5厘）」。

當HIBOR為1厘時，實際按息為1厘+1.3厘=2.3厘；當HIBOR急升至2.7厘，按息理論上應達到2.7厘+1.3厘=4厘。此時，封頂息率便會生效，客戶只需按P-1.75厘，即5厘-1.75厘=3.25厘還款，從而避免利息支出突然暴漲。

P息變化也影響入息審查

另外要注意，「P」的變化亦會直接影響按揭入息審查。現時買家只需符合每月供款不超過入息的50%即可。然而，銀行審批H按時，並非以當時的HIBOR計算，而是統一以「封頂息率」計算還款額。沿用上述例子，即使審批時HIBOR為1厘，實際按息為2.3厘，銀行仍會以3.25厘計算入息。若「P」上升，封頂息率會同步上升，入息要求亦隨之提高。

總結而言，理解「P」的運作有助買家選擇合適的按揭計劃，並做好長遠的財務規劃。建議入市前先向大型專業的按揭轉介公司諮詢，貨比三家自然更有預算。

曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁