P息是按揭息率核心指标一文看清最优惠利率变化影响｜曹德明

更新时间：06:00 2026-10-27 HKT
发布时间：06:00 2026-10-27 HKT

息口走势一直是楼市焦点，而按揭息率变化离不开一个核心指标——最优惠利率（Prime Rate，简称P）。到底「P」与置业及供楼人士有何切身关系？笔者将在本文中作详细解说。

最优惠利率「P」是银行为优质客户设定的基准贷款利率，在按揭市场中扮演着重要角色。首先，市场上有「P按」产品，即以最优惠利率作为计算基础的按揭计划。银行一般以「P减X%」计算按息，实际按息及还款额会随「P」的变动而调整。此外，发展商为买家提供的一按或二按，亦多以「P加X%」计算，息率通常高于传统银行。

各银行「P」并非统一

由于资金成本不同，本港的「P」并非统一，市场主要分为「细P」与「大P」。参考现时市况，「细P」由汇丰、中银及恒生等主流银行主导，利率为5厘，这3间银行覆盖了本港大部分按揭客户；而「大P」则多由中小型银行采用，利率为5.25厘。

此外，亦有少数中小型银行的P为5.375厘或5.5厘。买家比较按揭计划时，必须厘清银行所使用的是哪一个「P」。

在H按中扮演安全网角色

除了「P按」，目前市场主流为「H按」，并以银行同业拆息（HIBOR）作为计算基础。既然H按着重HIBOR，那它与P按有何关系？事实上，P在H按中扮演着「安全网」角色，即市场常说的「封顶息率」。假设某银行提供的H按计划为「H+1.3厘，封顶息率为P-1.75厘（P=5厘）」。

当HIBOR为1厘时，实际按息为1厘+1.3厘=2.3厘；当HIBOR急升至2.7厘，按息理论上应达到2.7厘+1.3厘=4厘。此时，封顶息率便会生效，客户只需按P-1.75厘，即5厘-1.75厘=3.25厘还款，从而避免利息支出突然暴涨。

P息变化也影响入息审查

另外要注意，「P」的变化亦会直接影响按揭入息审查。现时买家只需符合每月供款不超过入息的50%即可。然而，银行审批H按时，并非以当时的HIBOR计算，而是统一以「封顶息率」计算还款额。沿用上述例子，即使审批时HIBOR为1厘，实际按息为2.3厘，银行仍会以3.25厘计算入息。若「P」上升，封顶息率会同步上升，入息要求亦随之提高。

总结而言，理解「P」的运作有助买家选择合适的按揭计划，并做好长远的财务规划。建议入市前先向大型专业的按揭转介公司咨询，货比三家自然更有预算。

曹德明
经络按揭转介首席副总裁