劏場命運大不同首都廣場密如蜂巢信和星際靠主題突圍「劏」得鬆手才有生存空間

更新時間：00:00 2026-10-26 HKT
發佈時間：00:00 2026-10-26 HKT

信和中心、星際城市及現時點這「劏場三寶」，能夠蛻變成潮人朝聖、旅客尋寶的次文化地標，靠的不只是地段，還有當年大業主拆售商場時，未有將舖位「劏到盡」，為小店留下經營空間，才有條件逐步發展成各具特色的主題商場。

首都廣場「蜂巢式」劏舖黃金地段難救

反面教材是以經營「慘烈」聞名的尖沙咀首都廣場。商場前身為百樂酒店基座，同樣坐落黃金地段，卻將每層約2萬方呎樓面，分割成200多個舖位，密如蜂巢。記者現場所見，一個建築面積56方呎的迷你舖，扣除厚牆後，實用面積僅20方呎，加上走廊綿長、舖位間隔千篇一律，顧客猶如走進「幾何迷宮」難辨方向。

反觀現時點、信和中心及星際城市，每層面積由8000多方呎至逾萬方呎，卻只劃分約35至50多個舖位，舖位建築面積均逾百方呎。其中，現時點不乏200至300多方呎的舖位，足以陳列絕版盒裝LEGO；星際城市部分舖位更逾600呎，讓攝影發燒友有充裕空間「試鏡驗機」。

記者現場量度通道闊度，現時點最為「慷慨」，普遍闊8至11呎；信和、星際及首都則同為約7呎。換言之，除了通道闊窄，舖位大小及整體布局，同樣影響商戶經營與顧客逛店的體驗。

利嘉閣地產商舖部高級營業董事鄭得明表示，今年五一期間，星際城市一度人潮洶湧，須由警方到場維持秩序，在劏場而言實屬罕見。不過，盛況背後亦有隱憂：部分業主眼見人頭湧湧，便以為舖位身價水漲船高，急不及待大幅加租，結果反而嚇退小商戶。

有熟悉商場運作的地產界人士直言，這些主題商場今天的地位，是捱過低潮才換回來的。現時點拆售後首三年，一度淪為「半死場」，小業主只好大幅減租，卻意外吸引玩具商進駐，令商場逐漸發展成玩具迷的尋寶地。

星際與信和同樣走過低谷。兩個商場曾有大批商戶售賣翻版光碟，遭警方大規模掃蕩，一度封場、吉舖處處，元氣大傷。歷經洗牌，才逐步摸索出新的經營方向。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，三個主題商場均是成功典範，首先受惠於地利：星際城市坐落西洋菜南街旺段，現時點毗鄰油麻地港鐵站，信和中心則位處彌敦道繁忙地段。

他分析，落成約30年的星際城市，近期人流創歷年新高，主要受惠於即影即有相機熱潮再起，吸引大批年輕人追捧。加上「小紅書」等社交平台的宣傳效應，不少內地旅客慕名而至，而網上下單、門市取貨的消費模式，亦為商場帶來客流。

同樣有約30年歷史的現時點，以售賣動漫精品、手辦公仔及LEGO等玩具為主，貨品價格由數十元至數萬元不等，客群涵蓋不同年齡層。當中不乏成年收藏家，不惜豪花數萬元，購入年少時無力負擔的玩具，一圓童年夢。

潘志明續指，信和中心於1979年落成，是三者之中歷史最悠久的商場。場內除了售賣懷舊玩具，亦是動漫及周邊產品的集中地。1至3樓設有不少格仔舖，貨品緊貼潮流，包括日本動漫《吉伊卡哇》（Chiikawa）相關產品；近一年，集換式卡牌店亦愈開愈多。

他分析，主題商場的租客來源雖受主題定位所限，但租客流動性較低，租金向來平穩。若業主大幅加租，租客亦可選擇遷往場內其他舖位，由於主要經營熟客生意，搬遷對業務的影響相對有限。