透過持續造地回應房屋需求 需密切留意人口變化靈活調整 吸引更多專才來港定居｜黃浩明
發佈時間：13:54 2026-10-05 HKT
特區政府早前公布香港第一個《五年規劃》和2026年《施政報告》。《五年規劃》中提出22項主要指標，當中兩項與北部都會區（北都）相關；《施政報告》則明言未來十年（2027/28至2036/37年度）將準備好約2500公頃「熟地」。筆者對此表示歡迎和支持，建立穩健土地儲備一直是筆者倡議，相信能藉此因應社會變化和市民需要，靈活調配和運用土地，達致改善民生並回應社會訴求。
兩項與北都相關主要指標包括在2026/27年度起五個年度，在北都產出約900公頃「熟地」，以及建成約7萬個住宅單位；《施政報告》則明言「未來十年將準備好約2500公頃「熟地」，以建立土地儲備滿足經濟發展和市民住屋需要，掌握土地供應主導權。」由此可見，政府造地工作已如箭在弦，只要持續推進，自能達標。
《長策》目標供應42萬伙
早在2021年政府已公布《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》（《香港2030+》），其最終報告建議香港在2019至2048年的30年內準備約7000公頃，即平均每年造地200多公頃。這個數字與《五年規劃》指標相若，換言之，只要政府確保每年均按計劃完成造地，定能穩定土地儲備，從而達到2026年《長遠房屋政策》（《長策》）中所提出於2027/28年度至2036/37年度提供42萬個住宅單位目標。
然而，在建立足夠土地儲備後，政府亦需持續檢視市場需求，當中涉及整體人口和家庭住戶平均人數變化。《香港2030+》土地需求估算是建基於政府統計處《香港人口推算2020-2069》（及後修訂為《香港人口推算2022-2069》），當時預計2026年、2031年、2036年香港人口將達到759.6萬、782萬、802.2萬人，呈持續上升趨勢。但實際上，政府統計處在2026年年中最新估算，實際人口為751.8萬人，與當年預計相差約7.8萬人。
人口下跌衝擊房屋需求
眾所周知，香港出生率低迷，政府統計處數據顯示，2025年中至2026年中僅2.97萬名嬰兒出生，較10年前同期約5.98萬人下跌了一半，創下歷史新低；而近年每年死亡人數約為5萬人，即每年人口自然減少約2萬人，與《香港人口推算》預測趨勢存有落差。故此，若要在人口減少情況下維持房屋需求，則需要家庭住戶平均人數亦同樣下降才行。
上述提到《長策》將10年目標定於42萬個單位，當中可分為29.4萬個公營房屋單位、12.6萬個私營房屋單位。比較過去數年《長策》數據，住戶數目淨增長預測近年呈下降趨勢，2023年《長策》預測住戶數目在2024年年中至2034年年中淨增為20.06萬個；而今年則預測2027年年中至2037年年中淨增長為18.68萬個，兩者相差逾1.3萬個單位。雖然近年非本地學生數目有所上升，但政府亦積極推行城中學舍計劃、興建大學宿舍，抵銷了部分私樓市場需求，因此政府需密切留意相關數據在往後數年變化，靈活調整各類房屋供應數目。
北都創科吸專才來港
若要維持足夠人口以支撐這個目標，即現時至2031年要增加30萬人口，這需要輸入更多外來人口。參考政府在上月發布最新「人力推算中期更新」報告，各招攬人才及輸入勞工政策已有效穩定勞動力，整體人力短缺有所紓緩，可見若依賴輸入外勞來增加人口，數目始終有限，因此關鍵在於吸引更多專才、通才來港定居發展，亦即取決於北都的成功。
目前北都大學城已進入用地申請程序，而北都亦是未來創科重地，若教育、創科產業和其他相關行業能加快發展，將能吸引外來人才來港，這些新人口將會以私營房屋為主。因此，政府需密切留意人口變化，持續檢視《長策》中房屋單位目標數目是否符合當時人口需要，並密切留意房屋供應——特別是私樓市場單位數目，精準掌握市場供應，確保人才來港後能覓得合適居所。
倡政府審時度勢靈活推地
總括而言，建立土地儲備僅是發展第一步，筆者相信政府明白發展存有變數，就如《施政報告》第317段亦明確指出「政府會繼續審視整體情況，部署推地步伐和協調其他土地供應來源，滿足根據《長遠房屋策略》推算未來十年房屋需求，以及其他土地需求。」發展局局長亦在記者會上明言「造地即是做好這些熟地，以及我們何時將這些熟地推出作發展，其實是兩個不同概念。」又強調會審時度勢、務實地推地。筆者期望，政府與業界保持溝通，適時調整目標，靈活動用土地，確保土地資源得到妥善運用。
黃浩明
香港立法會議員（地產及建造界）
