透过持续造地回应房屋需求 需密切留意人口变化灵活调整 吸引更多专才来港定居｜黄浩明
发布时间：13:54 2026-10-05 HKT
特区政府早前公布香港第一个《五年规划》和2026年《施政报告》。《五年规划》中提出22项主要指标，当中两项与北部都会区（北都）相关；《施政报告》则明言未来十年（2027/28至2036/37年度）将准备好约2500公顷「熟地」。笔者对此表示欢迎和支持，建立稳健土地储备一直是笔者倡议，相信能借此因应社会变化和市民需要，灵活调配和运用土地，达致改善民生并回应社会诉求。
两项与北都相关主要指标包括在2026/27年度起五个年度，在北都产出约900公顷「熟地」，以及建成约7万个住宅单位；《施政报告》则明言「未来十年将准备好约2500公顷「熟地」，以建立土地储备满足经济发展和市民住屋需要，掌握土地供应主导权。」由此可见，政府造地工作已如箭在弦，只要持续推进，自能达标。
《长策》目标供应42万伙
早在2021年政府已公布《香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略》（《香港2030+》），其最终报告建议香港在2019至2048年的30年内准备约7000公顷，即平均每年造地200多公顷。这个数字与《五年规划》指标相若，换言之，只要政府确保每年均按计划完成造地，定能稳定土地储备，从而达到2026年《长远房屋政策》（《长策》）中所提出于2027/28年度至2036/37年度提供42万个住宅单位目标。
然而，在建立足够土地储备后，政府亦需持续检视市场需求，当中涉及整体人口和家庭住户平均人数变化。《香港2030+》土地需求估算是建基于政府统计处《香港人口推算2020-2069》（及后修订为《香港人口推算2022-2069》），当时预计2026年、2031年、2036年香港人口将达到759.6万、782万、802.2万人，呈持续上升趋势。但实际上，政府统计处在2026年年中最新估算，实际人口为751.8万人，与当年预计相差约7.8万人。
人口下跌冲击房屋需求
众所周知，香港出生率低迷，政府统计处数据显示，2025年中至2026年中仅2.97万名婴儿出生，较10年前同期约5.98万人下跌了一半，创下历史新低；而近年每年死亡人数约为5万人，即每年人口自然减少约2万人，与《香港人口推算》预测趋势存有落差。故此，若要在人口减少情况下维持房屋需求，则需要家庭住户平均人数亦同样下降才行。
上述提到《长策》将10年目标定于42万个单位，当中可分为29.4万个公营房屋单位、12.6万个私营房屋单位。比较过去数年《长策》数据，住户数目净增长预测近年呈下降趋势，2023年《长策》预测住户数目在2024年年中至2034年年中净增为20.06万个；而今年则预测2027年年中至2037年年中净增长为18.68万个，两者相差逾1.3万个单位。虽然近年非本地学生数目有所上升，但政府亦积极推行城中学舍计划、兴建大学宿舍，抵销了部分私楼市场需求，因此政府需密切留意相关数据在往后数年变化，灵活调整各类房屋供应数目。
北都创科吸专才来港
若要维持足够人口以支撑这个目标，即现时至2031年要增加30万人口，这需要输入更多外来人口。参考政府在上月发布最新「人力推算中期更新」报告，各招揽人才及输入劳工政策已有效稳定劳动力，整体人力短缺有所纾缓，可见若依赖输入外劳来增加人口，数目始终有限，因此关键在于吸引更多专才、通才来港定居发展，亦即取决于北都的成功。
目前北都大学城已进入用地申请程序，而北都亦是未来创科重地，若教育、创科产业和其他相关行业能加快发展，将能吸引外来人才来港，这些新人口将会以私营房屋为主。因此，政府需密切留意人口变化，持续检视《长策》中房屋单位目标数目是否符合当时人口需要，并密切留意房屋供应——特别是私楼市场单位数目，精准掌握市场供应，确保人才来港后能觅得合适居所。
倡政府审时度势灵活推地
总括而言，建立土地储备仅是发展第一步，笔者相信政府明白发展存有变数，就如《施政报告》第317段亦明确指出「政府会继续审视整体情况，部署推地步伐和协调其他土地供应来源，满足根据《长远房屋策略》推算未来十年房屋需求，以及其他土地需求。」发展局局长亦在记者会上明言「造地即是做好这些熟地，以及我们何时将这些熟地推出作发展，其实是两个不同概念。」又强调会审时度势、务实地推地。笔者期望，政府与业界保持沟通，适时调整目标，灵活动用土地，确保土地资源得到妥善运用。
黄浩明
香港立法会议员（地产及建造界）
