私營學生宿舍租爆市 周邊樓受惠溢出效應 部分項目開學前滿額 業界料仍缺7.8萬位
發佈時間：10:18 2026-10-05 HKT
政府近年積極推動香港建設成為「國際專上教育樞紐」，吸引大批海內外學生赴港升學，惟校內宿位長期供不應求，需求急速轉向私營學生宿舍，在剛過去的暑假期間引爆住宿爭奪戰，尤其鄰近大學區及主打高性價比的項目出租率達90%至100%，部分項目更早於暑假初錄得滿租，客源除佔主導的內地生外，亦涵蓋日、韓等亞太區學生；業界人士分析指，現時全港宿位缺口高達約7.8萬個，「僧多粥少」逼使大批學生湧向私樓搶盤，不僅令留學生晉身租市新主力，更直接推升周邊私樓租金約10%至15%。
內地生佔逾95%成絕對主力
據本報統計，本港主要私營學生宿舍項目出租率高達90%至100%，當中以鄰近大學區及高性價比的項目出租率表現最強勁；以中原投資旗下項目為例，位於尖沙咀的一步居117（提供67個房間及121個牀位）及西半山一步居38（提供155個牀位），早在新學年開學前已錄100%滿租；而旗下九龍城一匯居．啟德整個項目將提供超過1500個牀位，為香港最大單一學生宿舍，當中第1期約700個牀位，出租率突破90%。客源分布方面，內地留學生佔比超過95%，穩居本港租務市場絕對主力。
上述項目租金水平方面，一步居117單人房月租約1.8萬至2萬元，雙人房牀位約9100元，3人房牀位約6300元起；鄰近香港大學的一步居38雙人房牀位月租約1.13萬至1.4萬元，1房月租約1.7萬至1.8萬元；而一匯居．啟德主打3人及4人房，每個牀位月租約6100至6400元起。
另一主要營運商、宏安旗下的日新舍啟德及旺角兩個項目合共提供超過1600個宿位，出租率高達97%，租客除內地生與本地生外，亦涵蓋日本、韓國、印尼、越南等亞洲學生；其中啟德僅餘小部分雙人房待租，月租約8500元起；而旺角宿舍主打單人房，月租約1.45萬元起。
一年制碩士課程的學生多數無法獲派宿位
業界人士分析指，香港八大院校校內宿位長期處於緊絀狀態，尤其就讀一年制碩士課程的學生多數無法獲派宿位，必須自行在校外解決住宿問題。在宿位短缺局面下，這批生力軍迅速湧向私人屋苑，由於不少內地生具備預繳半年至一年租金的承租能力深受業主歡迎，加上在本地剛需及專才湧港三重夾擊下，更直接導致私樓租金水漲船高。
此外，政府持續擴大大學招收非本地學生名額，今學年非本地生達9萬人，預期29/30學年規模擴至10萬人；「留學經濟」直接引爆搶租熱潮，據差估署最新顯示，上月租金指數按月升幅擴大至1.64%，是2024年5月後單月最大升幅，指數更是已連續10個月破頂，期間累漲5.2%，而今年首8個月租金升4.89%。
高力香港研究部及零售顧問主管李婉茵表示，香港近年積極發展成為「國際專上教育樞紐」，加上政府持續擴大非本地學生招生規模，帶動學生住宿需求顯著上升，市場上大部分學生住宿營運商入住率達90%以上，部分項目更接近滿租水平。
專家：預期需求強勁支撐租市
李婉茵續指，不少來港學生在學生宿舍供應不足情況下，需要轉向私人市場尋找住屋選擇，進一步推高部分地區及鄰近院校周邊租賃需求，租金近年已錄約10%至15%升幅。隨着國際學生人數持續增長，預期香港對優質學生住宿需求將維持強勁，相關供應缺口亦有望吸引更多投資者及營運商進入市場，支持租金水平保持穩健。
戴德梁行副董事總經理及香港研究部主管鄧淑賢說，學生宿位短缺確實是近年推動住宅租賃市場上升重要因素之一。據該行研究報告指出，香港八大院校平均每3.4名學生才有1個在校宿位，估計宿位短缺超過7.8萬個，令大量非本地學生需要轉向私人租賃市場尋找住宿，支持住宅租務市場需求。
鄧淑賢認為，住宅租金仍有進一步上升空間，但升幅相信會較過去兩年明顯放緩。首先傳統暑期租賃旺季已經過去，學生租務需求將逐步回復正常水平；其次，租金自2023年低位至今已累計升逾20%，不少地區租金已接近或超越疫情前水平，租戶負擔能力開始受考驗。雖然人才及非本地學生帶來住屋需求仍會為租金提供支持，相信未來租金走勢較大機會由過去快速上升，轉為溫和增長。
隨着國際學生人數持續增長，預期香港對優質學生住宿需求將維持強勁，相關供應缺口亦有望吸引更多投資者及營運商進入市場，支持租金水平保持穩健。
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